[ĐẦY ĐỦ] Thủ tục, điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp có 4 điểm chính như sau: 

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 

b) Đất không có tranh chấp; 

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án 

d) Trong thời hạn sử dụng đất. 

Ngoài ra, người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phải tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng, diện tích, hạn mức và trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng của pháp luật. "

>>> Nếu còn những khúc mắc về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, tham khảo ngay từ vấn vấn từ TOP 10 Luật sư đất đai uy tín tại Hà Nội

2. Quy trình, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Đầy đủ quy trình chuyển nhượng đất nông nghiệp

Quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm các bước sau: 

Bước 1: Ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra và xác nhận hồ sơ 

Văn phòng Đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ đăng ký biến động đất đai.  

Nếu hồ sơ đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc cần thiết như gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức thu và thông báo nghĩa vụ tài chính đối nếu có theo quy định. 

Sau đó, cơ quan này sẽ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu cần) 

Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Văn phòng Đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. 

Bước 5: Chỉnh lý và cập nhật hồ sơ địa chính 

Văn phòng Đăng ký đất đai tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sở hữu quyền sử dụng đất mới đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 

Hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 

Hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định rõ tại Khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau: 

"Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 

1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: 

a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; 

b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. 

2. Đất trồng cây lâu năm: 

a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; 

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 

3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng: 

a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; 

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất. 

5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này." 

3. Trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp

Có thể bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp không?

Đây là nhóm trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp không đạt đủ một trong các điều kiện sau trong Điều 188 Luật Đất Đai 2013: 

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 

b) Đất không có tranh chấp; 

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

d) Trong thời hạn sử dụng đất. " 

Trường hợp không đáp ứng điều kiện được chuyển nhượng đất

Nếu người dự định nhận chuyển nhượng đất thuộc một trong những trường hợp tại Điều 191 Luật Đất Đai 2013 sau đây, họ sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng hay thậm chí nhận tặng đất. Cụ thể:  

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

>>> Tham khảo: Bảng giá thuê luật sư tranh chấp đất đai tại Công ty Luật Dragon nếu xảy ra tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng.

Lời kết

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một trong những giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, để thực hiện giao dịch này, người được chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện, quy trình, thủ tục và hạn mức do Luật Đất Đai, các nghị định liên quan và các văn bản hướng dẫn quy định. Ngoài ra, người được chuyển nhượng còn phải lưu ý các trường hợp được hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng để tránh vi phạm pháp luật và gặp rủi ro trong giao dịch. 

Hy vọng bài viết này của Công ty Luật Dragon đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng như các quy trình, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp chuẩn và mới nhất 2023.

Chúc bạn thành công !