Luật sư Nguyễn Minh Long: Chào anh Nam, cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đến Luật Dragon. Trong bài viết dưới đây, tôi sẽ giải đáp chi tiết tới anh và các bạn độc giả thắc mắc trên và cung cấp thêm các thông tin pháp lý hữu ích có liên quan đến đất thổ cư, anh và mọi người cùng theo dõi nhé!

Đất thổ cư có mấy loại?

Theo quy định tại quy định hiện hành, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được chia thành hai loại chính là đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT). Cụ thể như sau:

• Đất thổ cư đô thị (ODT): là loại đất thổ cư được quản lý bởi các cấp chính quyền đô thị như phường, thị trấn, quận, thành phố, và thị xã. Đây là loại đất dành cho việc xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cuộc sống, vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị. Đất ODT có chính sách riêng về thuế, giấy phép xây dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

• Đất thổ cư nông thôn (ONT): là loại đất thổ cư nằm trong khu vực nông thôn, được quản lý bởi xã. Đây là đất dành cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng tại khu vực nông thôn, để xây dựng nhà ở, công trình đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất ở khu vực nông thôn. Đất ONT có các chính sách và thuế riêng biệt, và được ưu tiên cấp phép xây dựng ao và vườn để phát triển địa phương.

Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu?

Theo quy định về diện tích đất thổ cư tại, mức diện tích tối thiểu và tối đa cho việc cấp sổ đỏ phụ thuộc vào từng khu vực cụ thể. Dưới đây là các quy định chi tiết:

• Khu vực cấp phường/xã: Diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 30m2 và tối đa là 90m2.

• Khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc các xã giáp ranh: Diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 60m2 và tối đa là 120m2.

• Khu vực các xã ở vùng đồng bằng: Diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 80m2 và tối đa là 180m2.

• Khu vực các xã ở vùng trung du: Diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 120m2 và tối đa là 240m2.

• Khu vực các xã ở vùng miền núi: Diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 150m2 và tối đa là 300m2.

Ngoài ra, nếu có những mảnh đất lớn hơn hạn mức tối đa, chúng có thể được phân chia thành nhiều mảnh nhỏ. Tuy nhiên, điều quan trọng là mỗi mảnh đất nhỏ vẫn phải đảm bảo chiều dài và chiều rộng lớn hơn 3m so với chỉ giới xây dựng. Đối với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn, diện tích mảnh đất không được nhỏ hơn 30m2 và phải lớn hơn 50% diện tích hạn mức giao đất đối với các khu vực khác.

>>> Xem thêm: Tách sổ đỏ mất bao nhiêu tiền? Điều kiện thủ tục như thế nào?

Điều kiện để được tách thửa đất

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 29 và Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, điều kiện để tách thửa đất sẽ phụ thuộc rất nhiều vào diện tích đất mới sau khi tách. Trong trường hợp thửa đất mới nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh/thành phố địa phương có đất, việc tách thửa sẽ không được phép diễn ra. Cụ thể như sau:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

…

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

"Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa

UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất"

Nếu đất đã đủ điều kiện để tách thửa, thủ tục và quy trình để thực hiện sẽ theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: 

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

>>> Xem thêm: Tổng hợp 8 trường hợp không được tách thửa đất (cập nhật 2023)

Trên đây là toàn bộ giải đáp của Luật sư Nguyễn Minh Long cho thắc mắc “Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu?” và những thông tin pháp lý hữu ích liên quan đến đến đất thổ cư này. Nếu bạn đang gặp bất cứ vấn đề nào về đất đai và cần được tư vấn trực tiếp với Luật sư Long, hãy liên hệ với Luật Dragon qua các kênh thông tin sau để được đặt lịch sớm nhất:

Hotline: 1900.599.979(Miễn phí) - 098.301.9109

Email: dragonlawfirm@gmail.com

Facebook: https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon

Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

Văn phòng Luật sư tại Long Biên: số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Long Biên, Hà Nội.

Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Số 102, lô 14 đường Lê Hồng Phong, quận Hải An, TP Hải Phòng.