Tách thửa đất là gì? Các điều kiện để tách thửa đất

Tách thửa đất là hành động chia một thửa đất có sổ đỏ, sổ hồng thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn, mỗi thửa có diện tích và hình dạng riêng biệt. Căn cứ theo pháp luật, được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) tách thửa đất là:

"Thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau."

Căn cứ tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, để được phép tách thửa, đất phải đạt các điều kiện sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp; 

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

d) Trong thời hạn sử dụng đất. "

>>> Tham khảo ngay tư vấn của: TOP 10 Luật sư đất đai uy tín tại Hà Nội

8 trường hợp không được phép tách thửa đất (cập nhật 2023)

Dưới đây là 8 trường hợp không được tách thửa đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành:

Đất không có sổ đỏ, sổ hồng

Đây là trường hợp phổ biến nhất khiến nhiều người không thể tách thửa đất. Đó là khi bạn có một mảnh đất nhưng chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng như sổ đỏ, sổ hồng. Điều này là bởi, 2 loại giấy tờ này là hồ sơ bắt buộc để thực hiện tách thửa đất.  

Căn cứ tại khoản 1 điều Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nếu muốn tách thửa cần phải có sổ đỏ và sổ hồng, trừ các trường hợp khác quy định tại khoản 3 điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật này.

Do đó, trong trường hợp này, bạn phải hoàn thiện các thủ tục cấp giấy tờ trước khi có thể tách thửa.

Đất không đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu

Mỗi loại đất ở mỗi khu vực có một quy định riêng về diện tích tối thiểu của một thửa đất. Mức diện tích tối thiểu sẽ được Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc TW Quyết định. Nếu bạn muốn tách thửa mà diện tích của các thửa sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh/thành phố của bạn, điều này sẽ không được phép. 

Ví dụ: Tại Hà Nội, diện tích tối thiểu của một thửa đất sau khi tách phải đạt ít nhất 30m2 mới đủ điều kiện theo quy định.

Đất tại địa phương tạm dừng thủ tục tách thửa

Trong một số trường hợp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể quyết định tạm dừng việc tiếp nhận và giải quyết các yêu cầu liên quan đến tách thửa đất tại một số khu vực nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia hoặc phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai hay nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng sốt đất, thổi giá của Bất động sản tại địa phương. Trong trường hợp này, việc dừng tách thửa là tạm thời và bạn sẽ không được phép tách thửa đất cho đến khi có thông báo mới.

Tách thửa đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Một trong những nguyên tắc cơ bản trong sử dụng đất đó là phải tuân theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước và Cơ quan Nhà nước tại địa phương đề ra. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 có quy định:

"Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất."

Trước khi tách thửa đất, bạn phải kiểm tra xem thửa đất của bạn có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền hay không. Ví dụ, nếu mảnh đất của bạn đang nằm trong quy hoạch thuộc các dự án phát triển nhà tại Hà Nội, bạn sẽ không được phép tách thửa đất.

Đất đang có tranh chấp

Nếu thửa đất của bạn đang bị tranh chấp bởi hai hoặc nhiều bên liên quan đến quyền sử dụng đất, bạn sẽ không được phép chuyển nhượng, tách thửa đất cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong theo đúng pháp luật, căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Việc tách thửa đất trong giai đoạn tranh chấp có thể gây ra rắc rối và khó khăn trong việc xác minh các quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên tranh chấp trên mảnh đất đó.

Đất hết thời hạn sử dụng

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, các loại đất được giao cho người dân, hộ gia đình, tổ chức có thời hạn sử dụng nhất định như Đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ,... khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất không có quyền thực hiện tách thửa, chuyển nhượng,... 

Đất bị kê biên

Kê biên là việc Chấp hành viên có thẩm quyền yêu cầu người sử dụng đất phải nộp toàn bộ các giấy tờ pháp lý về đất đai như Sổ đỏ, sổ hồng,... cho cơ quan thi hành án dân sự, căn cứ theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2008. Điều này khiến người sử dụng đất bị kê biên không có sổ đỏ để thực hiện tách thửa.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định trường hợp đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không thể thực hiện bất cứ thủ tục chuyển nhượng, tách thửa, cho tặng, thừa kế, thế chấp,...

Đất đã được thông báo thu hồi

Thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chấm dứt quyền sử dụng trên một mảnh đất của người sử dụng để phục vụ cho xây dựng hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia hay dành cho công cộng hoặc chỉ đơn giản là thu hồi diện tích đất do người dân lấn chiếm. 

Căn cứ tại điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi, cơ quan Nhà nước sẽ gửi thông báo thu hồi đất. Khi đất đã được thông báo thu hồi, người sử dụng đất không được phép thực hiện các hành vi làm thay đổi tình trạng pháp lý của đất, bao gồm chuyển nhượng, tách thửa đất,... 

Tách thửa đất là một phương pháp thường thấy để người có quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, thừa kế đất đai. Tuy nhiên, để việc tách thửa đất được thuận lợi, bạn cần phải biết được các trường hợp không được tách thửa đất mới nhất 2023 mà Luật Dragon đã chia sẻ ở phía trên bài viết. Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn có được những thông tin hữu ích và tránh được những rắc rối khi tách thửa đất.

Nếu bạn cần tư vấn pháp lý về vấn đề này, bạn có thể liên hệ với Luật Dragon qua hotline 1900.599.979, các luật sư giỏi của chúng tôi sẽ giúp bạn giải quyết các tranh chấp đất đai một cách hiệu quả.

>>> Xem ngay: Chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai