[Toàn tập] Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liên kề

Cập nhập: 8/28/2022 1:22:45 AM - Công ty luật Dragon

Giải quyết tranh chấp đất đai là một quá trình vô cùng khó khăn và phức tạp mà có thể kéo dài rất lâu. Trong số các trường hợp tranh chấp đất đai thì tranh chấp liên quan đến ranh giới liền kề diễn ra rất phổ biến trong đời sống xã hội. Thông qua bài viết dưới đây Công ty Luật Dragon sẽ làm rõ hơn quá trình giải quyết tranh chấp đất đai hai ranh giới liền kề.

1.Ranh giới đất đai, tranh chấp đất đai là gì?

- Thửa đất là diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trong hồ sơ.

Ranh giới sử dụng đất đại được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa; được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính.

- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Tranh chấp mốc giới đất trở nên phổ biến khi quyền sử dụng đất ngày càng có giá trị

2. Nguyên tắc xác định ranh giới đất đai liền kề

Theo tại Điều 175 BLDS 2015 ranh giới giữa các bất động sản liền kề được quy định như sau:

Ranh giới giữa các thửa đất bên cạnh có thể được xác định thông qua thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên cũng có thể dựa trên tập quán địa phương hoặc quá trình sử dụng đất từ 30 năm trở lên mà không có sự tranh chấp.

Trước khi thực hiện đo đạc chi tiết, các cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc để được hỗ trợ và hướng dẫn xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, đồng thời cùng người sử dụng và quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, đặt mốc giới trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ.

Ranh giới thửa đất được xác định căn cứ trên hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp hoặc các quyết định hành chính liên quan.

Nếu hiện tại đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc phải thông báo cho Ủy ban cấp xã. Trong trường hợp tranh chấp vẫn chưa giải quyết xong tại thời điểm đo đạc địa phương, nhưng ranh giới thực tế đang sử dụng và quản lý được xác định, đo đạc sẽ dựa trên ranh giới thực tế đó. Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng và quản lý, đo đạc sẽ chỉ giới hạn ở việc khoanh vùng các thửa đất tranh chấp. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp.

(Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT)

Phải tôn trọng và duy trì ranh giới chung

3. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới đất đai liền kề

Theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

+ Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

-  Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

+ Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

+ Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết gồm:

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng đường hòa giải tại cơ sở.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban cấp huyện.

- Tòa án nhân dân nếu đương sự nộp đơn khởi kiện.

(Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013)

5. Phương thức giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai 

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015, có 3 phương thức như sau:

Tự hòa giải thông qua hòa giải viên theo Luật hòa giải cơ sở 2013

Theo quy định tai khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013

+ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

+ Cá nhân có thể tự hòa giải với nhau hoặc thông qua hòa giải viên, tổ hòa giải (theo quy định tại Luật hòa giải cơ sở 2013) hoặc thông qua Luật sư để tiến hành hòa giải tranh chấp)

Hòa giải cơ sở tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp về mốc giới

Nếu các bên tranh chấp đất đai không thể giải quyết được bằng việc tự hoà giải, họ có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương có liên quan để hoà giải.

Cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối “ Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”

Để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, ta cần thực hiện các bước sau:

- Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai cùng với các tài liệu chứng minh liên quan.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Trong quá trình tổ chức thực hiện, cần phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phải được hoàn thành trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và được lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Các trường hợp có thể xảy ra khi thực hiện hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền gồm:

- Hòa giải thành công - Lập biên bản hòa giải thành. Trong trường hợp này, các bên tranh chấp có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền yêu cầu công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án theo quy định tại khoản 7 Điều 27, Điều 416, Điều 417 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

- Hòa giải không thành - Lập biên bản hòa giải không thành. Trong trường hợp này, một trong các bên tranh chấp có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có đất tranh chấp theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

Lưu ý: Nếu trong trường hợp hòa giải thành có thay đổi hiện trạng về ranh giới và người sử dụng đất, thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau và gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Khởi kiện tại Tòa án hoặc theo con đường thủ tục hành chính

Các bên tranh chấp có thể giải quyết tại cơ sở nhưng không thành, thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện tại Tòa án, hoặc yêu cầu giải quyết lên UBND cấp huyện (đối với trường hợp tranh chấp ranh giới mà không có các giấy tờ về đất).

Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp đất đai đến ranh giới đối với những đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác được quy định tại Điều 100 Luật đất đai, còn tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì Tòa án nhân dân sẽ giải quyết.

Dưới đây là các thông tin cần có trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề:

- Đơn khởi kiện phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 189 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (Mẫu số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).

- Các giấy tờ chứng minh về nhân thân (Sổ hộ khẩu, CMND/CCCD).

- Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/sổ đỏ/sổ hồng (trong trường hợp đã có).

- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).

- Các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện như trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp.

Đối với các trường hợp tranh chấp đất đai đến ranh giới mà không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, đương sự có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đó là:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

6. Lưu ý khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai

Nếu có tranh chấp về ranh giới đất đai thì sẽ theo Luật đất đai điều chỉnh cụ thể như sau:

- Trong trường hợp tranh chấp ranh giới đất đai theo quy định của Luật Đất đai, thì phải được giải quyết thông qua quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn). Nếu không thể đạt được thoả thuận thông qua quá trình hòa giải, và việc khởi kiện tại Tòa án được tiến hành, thì Tòa sẽ trả lại đơn khởi kiện.

- Nếu tranh chấp về ranh giới đất đai được thực hiện với sự tham gia của giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ có những thủ tục và quy trình khác với trường hợp không có giấy tờ.

>>> Xem thêm: Lệ phí, án phí tranh chấp đất đai là bao nhiêu?

Trong cuộc sống xã hội, tranh chấp đất đai liền kề, mốc giới đất là một dạng tranh chấp rất phổ biến. Khi xảy ra tranh chấp, các bên liên quan cần phải tuân thủ các quy trình và thủ tục được quy định trong pháp luật để đạt được kết quả tốt nhất. Tuy nhiên, để tiết kiệm thời gian và công sức, nếu khi phát sinh tranh chấp có thể các bên ngồi lại thương lượng và thỏa thuận dựa trên sự tự nguyện, tôn trọng quyền và lợi ích của đối phương sẽ là cách tốt nhất.

>>> Xem ngay: Chi phí thuê luật sư đất đai mới nhất để được giải quyết nhanh nhất

Nếu còn có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến giải quyết tranh chấp ranh giới đất vui lòng liên hệ với chúng tôi tại:

Công ty Luật Dragon – Hotline: 1900.599.979

Email: dragonlawfirm@gmail.com

Facebook: https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon

Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

Văn phòng Luật sư tại Long Biên: số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Long Biên, Hà Nội.

Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Số 102, lô 14 đường Lê Hồng Phong, quận Hải An, TP Hải Phòng.