1. Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp quyền sử dụng đất được hiểu là những tranh chấp giữa các bên về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất đai. Trên thực tế, chúng ta thường gặp các loại tranh chấp quyền sử dụng đất như: tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ thừa kế, ly hôn; tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp đòi lại đất,..

Tranh chấp quyền sử dụng đất ngày càng nhiều

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

2. Căn cứ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Chính phủ đề nghị các bên liên quan đến tranh chấp đất đai sử dụng phương pháp giải quyết thông qua hòa giải tại cơ sở.

Theo Điều 203 Khoản 1 và Khoản 2 của Luật Đất đai năm 2013, khi tranh chấp đất đai không thể giải quyết thông qua hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã thì phải áp dụng phương pháp giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền. 

Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai

(Điều 202, 203, 204 Luật đất đai 2013)

3. Các loại tranh chấp quyền sử dụng đất phổ biến:

- Tranh chấp xác định quyền sử dụng đất: Đây là các tranh chấp không liên quan đến các giao dịch về đất đai hoặc tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Khi giải quyết tranh chấp này, tòa án phải xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Theo Điều 159 khoản 3 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011 có hiệu lực từ ngày 1/1/2012, tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này bao gồm tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị chủ cũ đòi lại đất hoặc ngược lại, chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Các tranh chấp này có thể liên quan đến việc thực thi nghĩa vụ từ hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu... Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp này tùy thuộc vào thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

- Trường hợp tranh chấp tài sản trong vụ án ly hôn: các bên đương sự có tranh chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung hoặc tài sản riêng vợ chồng, đó không phải là tranh chấp đất đai. Trong quan hệ ly hôn, tòa án sẽ giải quyết các tranh chấp trọng tâm là những quan hệ có tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản. Cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước.

- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thường là yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Tranh chấp này có đối tượng là quyền sử dụng đất và tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia. Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp này tùy thuộc vào thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung.

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm tranh chấp về các tài sản nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hoặc các vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Trong trường hợp này, tranh chấp có thể xoay quanh việc ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

4. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng hoà giải

Các bên phải tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND xã trước khi đưa vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai ra tòa án. Luật Đất đai năm 2013 cũng khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại cơ sở; nếu không giải quyết được, đơn gửi tới UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Khi hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, cần lưu ý một số điểm sau:

- Thời hạn thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã không quá 45 ngày; tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Biên bản hòa giải phải có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành từ Ủy ban nhân dân cấp xã; được gửi đến các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Trong trường hợp hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới hay người sử dụng đất, thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau) hoặc gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với các trường hợp khác). Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thủ tục hòa giải được nhà nước khuyến khích thực hiện

5. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng khởi kiện

Thẩm quyền giải quyết

Về thẩm quyền theo vụ việc, Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi:

- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật.

- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì chỉ được khởi kiện tại Tòa án hoặc chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

- Khi lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, mà không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án

Về thẩm quyền theo lãnh thổ Tòa án cấp huyện nơi có đất đai tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Nếu tranh chấp quyền sử dụng đất này có yếu tố nước ngoài thì sẽ do Tòa án cấp tình nơi có đất đai giải quyết.

Nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì Tòa án cấp tỉnh nơi có đất đai tranh chấp có thẩm quyền giải quyết

Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện theo quy định tại Tòa án theo Điều 190 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015.

Có thể nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án qua đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Hồ sơ khởi kiện phải bao gồm:

- Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015. Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao ban hành ngày 13/01/2017.

- Kèm theo đơn khởi kiện phải có danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 2: Tòa án thụ lý vụ án

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tài liệu và chứng cứ liên quan và nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi đã nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự phải lấy được biên lai thu tiền tạm ứng án phí và nộp lại cho Tòa án. Từ khi nhận được biên lai này, Tòa án sẽ thụ lý vụ án dân sự hoặc việc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng Dân sự.

6. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng khiếu nại

Trình tự giải quyết tranh chấp qua phương thức khiếu nại sẽ được áp dụng cho các tranh chấp mà các bên liên quan không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đai theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, khiếu nại sẽ được gửi đến Chủ tịch UBND cấp huyện để giải quyết.

Nếu một bên hoặc các bên trong tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, họ có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, các bên liên quan sẽ khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.Nếu bất kỳ bên trong tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, họ có thể khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để được giải quyết.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 cũng quy định, nếu bất kỳ bên trong tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, họ vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội khi lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

>>> Xem ngay: TOP 10 Luật sư đất đai giỏi tại Hà Nội

Trên đây, là một vài vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất mà Công ty Luật Dragon cung cấp cho bạn đọc, nếu vẫn còn các vấn đề vẫn chưa hiểu rõ xin vui lòng liên hệ với chúng tôi tại:

Công ty Luật Dragon – Hotline: 1900.599.979

Email: dragonlawfirm@gmail.com

Facebook: https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon

Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

Văn phòng Luật sư tại Long Biên: số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Long Biên, Hà Nội.

Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Số 102, lô 14  đường Lê Hồng Phong, quận Hải An, TP Hải Phòng