1. Tranh chấp đất đai được hiểu là gì?

Tranh chấp đất đai có nghĩa là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hay một cách chính xác theo quy định pháp luật là mâu thuẫn, bất đồng về quan điểm, sự tranh giành về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

2. Thẩm quyền Toà án trong giải quyết tranh chấp đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai luật tố tụng dân sự

Khoản 9 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định rằng Tòa án có thẩm quyền giải quyết các vụ tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai. Cụ thể như sau:

"9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng."

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định Luật đất đai

Kể từ khi Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua, thẩm quyền của Tòa Dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đất đai đã được mở rộng tối đa.

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủyban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì dữ Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tô tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch úy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhận dận theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nạm định cự ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Trong trường hợp tranh chấp đất đai, nếu đương sự có giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 thì sẽ được xem xét.

Các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trọng các ỊoạỊ giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải, nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong SỔ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sẩn gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Uy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ỏ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đồ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ồ và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đinh, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Khi giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến việc bên nào xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, Tòa án cần xem xét, đánh giá tính chất của vấn đề để giải quyết chính xác. Điều này đòi hỏi Tòa án phải xem xét từng trường hợp cụ thể và tùy thuộc vào tính chất của quan hệ pháp lý tranh chấp.

Vì vậy, không phải ai đứng tên trong các giấy tờ đó đều được công nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ, nếu một bên đã được ghi tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính và bên kia tranh chấp đất đó là của họ hoặc là di sản thừa kế, thì Tòa án phải xem xét và xác định người được ghi tên trong sổ sách có phải là người đứng tên hợp pháp hay không.

Tòa án chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho bên có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 khi đúng họ là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có một trong số các loại giấy tờ quy định tại Điều 100

Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, đương sự phải chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tô tụng dân sự;

Với trường hợp người sử dụng đất mới chỉ được ghi tên trong sổ mục kê, sổ dã ngoại, mới ghi số thửa trong bản đồ hoặc không có bất kỳ tài liệu pháp lý nào. Nếu có tranh chấp và đã được uỷ ban nhân dân cấp xã hòa giải không thành, các bên tranh chấp có thể khởi kiện ra Tòa án nhằm yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp, hoặc nộp đơn đòi giải quyết tranh chấp tại uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Các đương sự cũng như cơ quan có thẩm quyền phải chấp hành nghiêm túc quy định tại Điều 202 và Điều 203, trong đó quy định về việc hòa giải tại uỷ ban nhân dân cấp xã là bắt buộc. Chỉ khi việc hòa giải không thành công hoặc không thể hòa giải được, thì các bên tranh chấp mới có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Từ đó, có thể thấy rằng Tòa án dân sự có thẩm quyền giải quyết tất cả các tranh chấp đất đai đã có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, cũng như giải quyết tranh chấp đất đai không có các loại giấy tờ nêu trên.

Nếu đương sự gửi đơn đến uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, uỷ ban nhân dân chỉ có thẩm quyền giải quyết đối với những trường hợp đất đang có tranh chấp không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013.

3. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

Các bước giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án:

Bước 1: Chuẩn bị bộ hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn khởi kiện;

– Giấy tờ chứng minh như: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất được liệt kê tại Điều 100 Luật đất đai hiện hành.

– Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;

– Giấy tờ của người khởi kiện gồm: Bản sao Sổ hộ khẩu; CMND hoặc CCCD.

– Các giấy tờ chứng minh liên quan khác.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền

– Nơi nộp: Hồ sơ sẽ được nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

Bước 3: Tòa thụ lý và tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai

– Nếu hồ sơ chưa đủ mà đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ yêu cầu bổ sung.

– Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo sẽ thông báo về việc nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí theo như thông báo và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Khi nhận được biên lai đóng tạm ứng án phí Tòa án sẽ thụ lý giải quyết.

Bước 4: Giai đoạn chuẩn bị xét xử và xét xử

Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa án. Nếu các bên vẫn hòa giải không thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm. Khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý và có căn cứ.

>>> Xem thêm: Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai là bao nhiêu?

4. Lưu ý khi nộp đơn tranh chấp đất đai tại Toà án

Nếu đương sự trong tranh chấp đất đai không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì Luật quy định đương sự có thể lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân hoặc khởi kiện tại Tòa án. Tuy nhiên, để tránh việc đương sự gửi đơn đến cả hai cơ quan yêu cầu giải quyết và hai cơ quan cùng thụ lý giải quyết một vụ việc, khi Tòa án có thẩm quyền nhận được đơn khởi kiện của đương sự yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, thì Tòa án phải hỏi rõ đương sự đã gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đó hay chưa. Nếu người khởi kiện gửi đơn cho cả hai nơi thì Tòa án phải yêu cầu người khởi kiện lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc lập biên bản ghi rõ về việc người khởi kiện lựa chọn cơ quan nào giải quyết trong trường hợp người khởi kiện không làm được văn bản. 

Nếu người khởi kiện lựa chọn Tòa án giải quyết thì Tòa án sẽ thụ lý giải quyết theo thủ tục chung và phải thông báo cho Ủy ban nhân dân có thẩm quyền rằng Tòa án đã thụ lý giải quyết theo lựa chọn của đương sự và yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền chuyển toàn bộ tài liệu, hồ sơ giải quyết đơn (nếu có) cho Tòa án. 

Nếu người khởi kiện lựa chọn Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết và vụ việc chưa thụ lý thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ cho người khởi kiện và có văn bản ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện, đồng thời gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp. Nếu Tòa án đã thụ lý thì Tòa án sẽ đình chỉ giải quyết đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 217 Bộ Luật Tố tụng Dân sự hiện hành. 

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo Luật đất đai năm 2013 đã được mở rộng tới mức, vượt quá giới hạn của Tòa án. Điều này có thể gây ra khó khăn và phức tạp trong quá trình Tòa dân sự giải quyết tranh chấp đất đai.

Để việc giải quyết tranh chấp diễn ra suôn sẻ và giành được kết quả tốt nhất khách hàng cần lựa chọn Luật sư uy tín và có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực đất đai. Nếu như khách hàng chưa tìm được Luật sư ưng ý để giải quyết tranh chấp tại Tòa án, hãy lựa chọn Công ty Luật Dragon.

Đội ngũ luật sư đất đai giỏi tại Hà Nội

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong ngành cùng với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp có thực tiễn chinh chiến, bảo vệ đương sự trong rất nhiều vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án. Công ty Luật Dragon đảm bảo giải quyết các yêu cầu của quý khách hàng nhanh nhất với kết quả luôn vượt trên kỳ vọng của khách hàng.

>>> Xem chi tiết tại: Địa chỉ văn phòng luật sư giỏi về đất đai tại Hà Nội

Mọi thông tin chi tiết, liên hệ với chúng tôi tại:

Công ty Luật Dragon – Hotline: 1900.599.979

Email: dragonlawfirm@gmail.com

Facebook: https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon

Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

Văn phòng Luật sư tại Long Biên: số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Long Biên, Hà Nội.

Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Số 102, lô 14 đường Lê Hồng Phong, quận Hải An, TP Hải Phòng.