1. ĐRM là đất gì?

ĐRM là ký hiệu của loại đất nông nghiệp trồng cây hàng năm. Loại đất này chuyên sử dụng với mục đích gieo trồng những cây có thời gian phát triển ít hơn hoặc băng 1 năm. Loại đất này sẽ bao gồm cả đất trồng cỏ phục vụ cho chăn nuôi, đất canh tác không thường xuyên và các loại đất trồng cây hàng năm khác.

Đất ĐRM

Theo Điểm a Khoản 1 Điều 9 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, loại cây trồng trên đất ĐRM sẽ bao gồm cả trồng lúa và các cây hàng năm khác. Cụ thể như sau:

"a) Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm;

Trong đất trồng cây hàng năm gồm các loại: 

Đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương)

Đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác)."

>>> Xem thêm: Đất DHT là gì?

2. Thời hạn sử dụng đất ĐRM

Thời hạn sử dụng đất ĐRM phụ thuộc vào mục đích sử dụng của người được giao đất. Căn cứ điều 126 Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất ĐRM là 50 năm. Khi hết thời hạn này, người được giao đất có nhu cầu tiếp tục thuê thì sẽ được Nhà nước xem xét và quyết định cho thuê tiếp. Cụ thể như sau:

"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm."

3. Hạn mức giao đất ĐRM

Hạn mức giao đất ĐRM sẽ từ 2 - 3 héc ta tuỳ tỉnh, thành phố. Căn cứ vào điều 129 Luật Đất đai 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp cụ thể theo tỉnh/thành phố như sau:

"Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác."

4. Có thể thừa kế, tặng, sang nhượng đất ĐRM hay không?

Câu trả lời là Có. Theo Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người được giao đất ĐRM hoàn toàn được cho, tặng, cho thuê, cho thuê lại loại đất này. Chi tiết như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Tuy nhiên, việc thừa kế, tặng, sang nhượng phải được thông báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải tuân theo các điều kiện sau:

+ Người được thừa kế, tặng hoặc sang nhượng phải sử dụng và khai thác đất ĐRM đúng mục đích: Để sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm.

+ Người được thừa kế, tặng hoặc sang nhượng phải cam kết tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan đến việc sử dụng và khai thác đất ĐRM.

>>> Xem thêm: Chi phí thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

5. Có thể chuyển đổi đất ĐRM sang đất ở được không?

Công ty Luật Dragon xin giải đáp như sau:

Câu trả lời là Có. Theo điểm d Điều 57 Luật Đất đai 2013, công dân hoang toàn có thể Chuyển đổi đất Nông nghiệp, trong đó có đất ĐRM sang đất phi nông nghiệp như đất ở. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép từ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ để chuyển đổi đất ĐRM sang đất ở như sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương nơi có mảnh đất ĐRM.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) kèm bản vẽ thửa đất.

Cách tính phí chuyển đổi sang đất thổ cư

Khi thực hiện việc chuyển đổi đất ĐRM sang đất thổ cư, công dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để có thể sử dụng đất với mục đích mới. Số tiền này bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp ở thời điểm Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng.

Quy định này được đề cập cụ thể tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2013:

"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

6. Những trường hợp chuyển đổi đất ĐRM khác

Bên cạnh đất ở, tuỳ theo mục đích sử dụng đất đa dạng của công dân/tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể ra quyết định chuyển đổi đất ĐRM sang đất khác như:

+ Chuyển đất ĐRM sang đất rừng: Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển đổi đất ĐRM sang đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì người được giao đất sẽ được sử dụng đất lâu dài.

+ Chuyển đất ĐRM sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất làm muối: Khi được chuyển đổi, người được giao đất vẫn sẽ được áp dụng thời hạn sử dụng đất như lúc đầu hoặc chuyển sang hình thức thuê đất.

Lời kết

ĐRM là loại đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, có giá trị kinh tế cao nhưng cũng có nhiều quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và chuyển đổi. Do đó, người được giao, người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật để tránh vi phạm không đáng có.

Hy vọng bài viết này, Luật Dragon đã giúp bạn hiểu rõ hơn về đất ĐRM và cách chuyển đổi sang đất thổ cư. Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý trong sử dụng và chuyển đổi đất ĐRM, bạn có thể liên hệ với các luật sư đất đai giỏi của chúng tôi qua số hotline 1900.599.979 để được tư vấn miễn phí.