1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Trước hết chúng ta cần hiểu Quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn liền với đất đai, quyền này được Nhà nước trao cho người sử dụng đất để có thể khai thác, sử dụng nhằm phục vụ cho những nhu cầu của cuộc sống. Đây có thể được chuyển giao thông qua các giao dịch phù hợp với quy định pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch từ người có quyền sử dụng sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện theo quy định pháp luật. Theo đó người chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định pháp luật, nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền là của người chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng chính là hợp đồng mua bán và có đối tượng mua bán là quyền sử dụng đất.

Vai trò quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng thuộc lĩnh vực dân sự, do đó phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo qui định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự như sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng quyền khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ các pháp luật đất đai cho phép.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực để có hiệu lực. Theo khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc tranh chấp đất đai theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, tức là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc tranh chấp hợp đồng dân sự và được giải quyết theo thẩm quyền của Tòa án.

Theo Quy định về Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thẩm quyền theo vụ việc

Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3, Điều 26 của Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án.

Thẩm quyền theo cấp tòa án

Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, theo điểm a, b khoản 1, Điều 35 của Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Theo điểm a, b khoản 1, Điều 39 của Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp thì Tòa án nơi cư trú/có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền.

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự như các tranh chấp khác sẽ được thực hiện theo các quy định của Bộ luật Tòa án hình sự. Cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ và gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Việc nộp đơn khởi kiện có thể thực hiện trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Nếu nộp trực tuyến, người khởi kiện cần có chữ ký điện tử theo quy định.

Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Căn cứ vào khoản 2 và 3 của Điều 190 của Bộ luật Tòa án hình sự, trong thời hạn không quá 8 ngày làm việc, Thẩm phán được phân công sẽ thực hiện các công việc như thông báo nộp tạm ứng án phí, yêu cầu sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện nếu đơn không đúng quy định, chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.

Bước 3: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Căn cứ vào Điều 195 của Bộ luật Tòa án hình sự, Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo và người khởi kiện đã nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Căn cứ vào Điều 196 của Bộ luật Tòa án hình sự, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm được quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tòa án hình sự đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 3 của Điều 26 của Bộ luật Tòa án hình sự và là 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng. Trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án, Tòa án lập biên bản hòa giải thành. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo hoặc kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Nếu các bên không thể đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết cách giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án

5. Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chất đất đai tại Công ty Luật Dragon

Công ty Luật Dragon là đơn vị đi đầu trong cung cấp Dịch Vụ Pháp Lý/Luật sư đất đai, bao gồm tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai nói chung và giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cho khách hàng.

Với hơn 10 năm kinh nghiệm và đội ngũ luật sư giỏi, có chuyên môn sâu, năng động, đa lĩnh vực đặc biệt chuyên về Luật Dragon được nhiều khách hàng trên khắp cả nước tin tưởng và sử dụng dịch vụ.

>>> Xem ngay: Phí thuê luật sư tranh chất đất đai tại Công ty Luật Dragon

Lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ luật sư đất đai uy tín

Lý do chọn Công ty Luật Dragon:

- Công ty Luật Dragon cam kết mang lại kết quả bền vững, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, và giúp bạn đạt được giá trị lâu dài mà không cần phải vi phạm pháp luật, không phải lo lắng về việc hối lộ hay sợ hãi trước cơ quan công quyền.

- Chúng tôi luôn đặt sự tử tế lên hàng đầu. Chúng tôi cam kết chăm sóc khách hàng như người thân, luôn bên cạnh và hỗ trợ trong suốt quá trình thực hiện công việc. Bạn sẽ được giải thích cặn kẽ, liên tục để hiểu rõ quá trình và đi đến kết quả tốt nhất.

- Công ty Luật Dragon có các luật sư giàu kinh nghiệm và am hiểu các quy luật vận hành của cơ quan nhà nước cũng như các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc một cách trọn vẹn. Chúng tôi cam kết mang lại dịch vụ chuyên môn, giúp khách hàng vượt qua mọi khó khăn và tranh chấp một cách thành công.

Nếu còn có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vui lòng liên hệ với chúng tôi tại:

Công ty Luật Dragon – Hotline: 1900.599.979

Email: dragonlawfirm@gmail.com

Facebook: https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon

Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

Văn phòng Luật sư tại Long Biên: số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Long Biên, Hà Nội.

Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Số 102, lô 14  đường Lê Hồng Phong, quận Hải An, TP Hải Phòng

FAQ (Câu hỏi thường gặp)

Các bên có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời: Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án bằng phương thức nào?