Trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất, một trong những vấn đề then chốt nhưng thường bị bỏ qua là thời hiệu khởi kiện. Nhiều người dân chỉ quan tâm đến việc “ai đúng ai sai” mà quên mất rằng, nếu đã hết thời hiệu thì dù có đầy đủ bằng chứng đi chăng nữa, quyền khởi kiện cũng có thể bị bác bỏ. Vậy thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu? Có phải mọi trường hợp đều áp dụng thời hiệu? Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế nào? Hãy cùng tìm hiểu rõ ràng, chi tiết trong bài viết dưới đây.

Thời hiệu khởi kiện là gì?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện là khoảng thời gian mà người có quyền khởi kiện được pháp luật cho phép thực hiện quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Nếu quá thời hạn này, người đó có thể mất quyền khởi kiện, trừ một số trường hợp ngoại lệ được pháp luật ghi nhận.

Phân biệt các loại tranh chấp đất đai và thời hiệu tương ứng

Không phải tranh chấp nào cũng có cùng thời hiệu. Tùy vào bản chất tranh chấp mà thời hiệu khởi kiện sẽ khác nhau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng hợp pháp)

Ví dụ: Hai bên cùng tuyên bố mình là chủ đất, nhưng không thống nhất được quyền sử dụng hợp pháp.

• Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn hiện hành, loại tranh chấp này không bị ràng buộc bởi thời hiệu khởi kiện. Bất kỳ khi nào xảy ra tranh chấp, đương sự đều có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

• Tuy nhiên, bên khởi kiện vẫn cần cung cấp được căn cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ví dụ: Hợp đồng mua bán đất bị một bên vi phạm, bên còn lại khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng hoặc yêu cầu bồi thường.

• Thời hiệu khởi kiện: 03 năm kể từ ngày biết (hoặc phải biết) quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm, theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

• Trường hợp các bên đã ký hợp đồng nhưng không thực hiện nghĩa vụ, bên còn lại cần lưu ý thời điểm tính thời hiệu để không bị bác đơn vì hết hạn.

Tranh chấp đòi lại tài sản (đất), tài sản chiếm giữ trái pháp luật

Ví dụ: Đất bị người khác lấn chiếm, sử dụng trái phép.

• Không áp dụng thời hiệu khởi kiện nếu người bị chiếm giữ tài sản chưa từng từ bỏ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

• Tuy nhiên, để thắng kiện, nguyên đơn cần chứng minh được mình có quyền hợp pháp đối với phần đất tranh chấp.

Các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện

Khoản 1 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê một số trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai trong đó có:

• Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu (bao gồm cả quyền sử dụng đất).

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa có Giấy chứng nhận, hoặc có dấu hiệu chiếm đoạt, lấn chiếm.

• Đất đang tranh chấp nhưng không rõ ranh giới, hoặc có hành vi cản trở việc sử dụng của người khác.

=> Đây là cơ hội để người dân có thể khởi kiện bất kỳ lúc nào mà không bị giới hạn bởi thời gian, tuy nhiên cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ pháp lý.

Một số lưu ý về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai 

Xác định đúng mốc thời gian tính thời hiệu

• Nếu tranh chấp liên quan đến hợp đồng: Thời hiệu tính từ ngày phát sinh tranh chấp hoặc ngày phát hiện vi phạm.

• Nếu liên quan đến chiếm hữu trái pháp luật: Cần chứng minh ngày phát sinh hành vi chiếm hữu để xác định trách nhiệm pháp lý.

Trường hợp thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai bị gián đoạn hoặc tạm ngừng

Bộ luật Dân sự quy định một số trường hợp thời hiệu có thể bị gián đoạn hoặc tạm ngừng, ví dụ:

• Do sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh,…)

• Do người khởi kiện chưa đủ năng lực hành vi dân sự, không có người đại diện

• Bị ngăn cản bởi hành vi trái pháp luật của người khác

Việc xác định thời điểm gián đoạn sẽ giúp đương sự bảo vệ quyền lợi tốt hơn.

Hệ quả pháp lý khi khởi kiện quá thời hiệu

Nếu vụ việc không thuộc nhóm “không áp dụng thời hiệu” mà đương sự vẫn nộp đơn khi đã hết hạn:

• Tòa án sẽ đình chỉ giải quyết vụ án, từ chối thụ lý, hoặc ra phán quyết bác đơn khởi kiện.

• Trong một số trường hợp, người bị kiện có quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu để bác yêu cầu của nguyên đơn.

=> Do đó, người dân cần cẩn trọng tính toán thời gian, tránh “mất trắng” quyền lợi chỉ vì sai sót về thủ tục.

Hồ sơ và thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai đúng luật

Hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu của Tòa án

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, hợp đồng, di chúc, giấy tờ viết tay,…)

• Chứng cứ liên quan (ảnh chụp, ghi âm, nhân chứng,…)

• CMND/CCCD và hộ khẩu (bản sao có công chứng)

Cơ quan giải quyết:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất: Có thể nộp đơn tại UBND cấp xã (hòa giải) hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện.

• Các tranh chấp khác: Khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thời gian giải quyết:

• Tùy vào tính chất vụ án, thời gian giải quyết có thể kéo dài từ 4 tháng đến hơn 1 năm.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu? Để bảo vệ quyền lợi đúng lúc

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Dù có bằng chứng rõ ràng, nhưng nếu khởi kiện sai thời điểm, người dân có thể mất hoàn toàn quyền yêu cầu Tòa án can thiệp.

Vì vậy, để đảm bảo hiệu quả tối đa khi xảy ra tranh chấp, người dân nên:

• Hiểu rõ loại tranh chấp mình đang gặp phải

• Xác định đúng thời hiệu khởi kiện

• Thu thập chứng cứ và hồ sơ đầy đủ

• Tìm đến sự hỗ trợ của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để tránh rủi ro.

Nếu bạn đang gặp tranh chấp đất đai và cần tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ:

Công ty Luật Dragon - công ty luật sư uy tín tại Hà Nội - công ty luật sư uy tín nhất Hà Nội để được tư vấn, hỗ trợ tận tình, chu đáo.

📍 Số 08, Phòng 08 tầng 09 toà nhà VINACONEX DIAMOND TOWER, số 459C Bạch Mai, phường Bạch Mai, thành phố Hà Nội.

📞 Hotline: 098.301.9109

✉️ Email: dragonlawfirm@gmail.com

🌐 Website: congtyluatdragon.com