Việc đặt câu hỏi đất quy hoạch có được xây nhà không là hoàn toàn chính đáng vì liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bài viết này, Công ty Luật Dragon – công ty luật sư uy tín tại Hà Nội sẽ phân tích kỹ lưỡng khung pháp lý hiện hành để giúp bạn hiểu rõ và tránh rủi ro đầu tư đất đai.

Đất quy hoạch có được xây nhà không?

Đất quy hoạch là mảnh đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt kế hoạch sử dụng từ cấp tỉnh, huyện hoặc xã, nhằm phục vụ cho các dự án công cộng như đường, trường học, công viên... Khi diện này bị đưa vào quy hoạch, quyền sử dụng đất của cá nhân bị hạn chế, đặc biệt là quyền xây dựng mới.

Pháp lý liên quan

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, đất quy hoạch chỉ được phép cấp giấy phép xây dựng có thời hạn và chỉ được dùng để sửa chữa hoặc cải tạo, chứ không được phép xây dựng mới trừ khi đáp ứng điều kiện đặc biệt.

Xây nhà mới trên đất quy hoạch: nguyên tắc pháp lý

Căn cứ điểm 5 Điều 94 Luật Xây dựng sửa đổi 2022:

• Nếu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, chỉ được cấp giấy phép có thời hạn để sửa chữa, cải tạo, chứ không cấp phép xây dựng mới.

• Nếu sau 3 năm kể từ khi quy hoạch được công bố, nhưng không bị thu hồi hoặc chuyển mục đích, người sử dụng đất có thể đề nghị cấp phép xây dựng có thời hạn để xây mới.

Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng trên đất quy hoạch

Đối với công trình, nhà ở có thời hạn

Theo Điều 94 Luật Xây dựng:

1. Đất đã có quy hoạch phân khu/chi tiết được phê duyệt nhưng chưa thực hiện và không bị thu hồi.

2. Thiết kế công trình phù hợp với quy hoạch và khả năng kỹ thuật theo quy định.

3. Phù hợp mục đích sử dụng đất theo giấy chứng nhận.

4. Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ sau khi giấy phép hết hạn nếu đất bị thu hồi.

b. Đối với nhà ở riêng lẻ

Ngoài các điều kiện trên, còn cần đảm bảo:

• An toàn kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, di tích, quốc phòng – an ninh.

• Thiết kế được thẩm định hợp pháp (Điều 93 Luật Xây dựng).

• Hồ sơ xin cấp phép đầy đủ theo Điều 95-97 Luật Xây dựng.

Thời hạn của giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo Điều 90 Luật Xây dựng:

• Giấy phép có thời hạn có hiệu lực trong 12 tháng, có thể gia hạn 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng, tức tối đa 36 tháng kể từ ngày cấp.

• Sau thời gian này, nếu vẫn chưa xây dựng, cần xin cấp lại giấy phép mới.

Nên hay không đầu tư xây nhà trên đất quy hoạch?

✅ Rủi ro nổi bật

• Không được cấp giấy phép xây dựng mới nếu chưa đủ điều kiện.

• Nếu cố xây trái phép, có thể bị phạt, yêu cầu tháo dỡ.

• Nếu đất bị thu hồi, toàn bộ công trình phải phá dỡ và không được đền bù.

✅ Lợi ích tiềm năng

• Nếu đất nằm trong quy hoạch dài hơi mà chưa thực hiện, bạn có thể đề nghị thay đổi giấy phép.

• Chủ động nắm bắt tiến trình quy hoạch để có lợi thế đầu tư.

Luật Đất đai 2024: cập nhật chính sách mới cho đất quy hoạch

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực 1/8/2024) quy định:

• Nếu chỉ có quy hoạch sử dụng đất công bố chung nhưng chưa có kế hoạch hàng năm, thì đất vẫn được sử dụng bình thường, người dân vẫn có quyền xây dựng theo giấy phép có thời hạn.

Điều này mở ra cơ hội xây sửa nhà cho người sử dụng đất trong giai đoạn chờ cụ thể hóa quy hoạch.

Quy trình xin giấy phép xây dựng có thời hạn

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn xin cấp giấy phép.

• Bản sao sổ đỏ.

• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật được thẩm định.

• Cam kết đập khi bị thu hồi.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Tại Bộ phận một cửa hoặc Phòng Quản lý đô thị cấp huyện.

Bước 3: Cấp phép

• Nếu hồ sơ hợp lệ, trong 15 ngày với nhà ở riêng lẻ hoặc 20 ngày với công trình khác sẽ được cấp phép, trừ trường hợp cần xin ý kiến chuyên ngành.

Bước 4: Gia hạn nếu cần

• Trước khi giấy phép hết hạn, nếu chưa xây dựng, có thể xin gia hạn tối đa 2 lần x 12 tháng.

Một số lưu ý về đất quy hoạch

• Nếu bạn sở hữu đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đừng mong được cấp phép xây dựng mới. 

• Nếu quy hoạch chưa thực hiện và chưa có kế hoạch hàng năm, bạn vẫn có thể xin giấy phép xây dựng có thời hạn, tuy nhiên cần đảm bảo đầy đủ điều kiện và hồ sơ pháp lý.

• Thời hạn xây dựng có giới hạn, nên cân nhắc kỹ trước khi đầu tư.

Để tối ưu hóa quyền lợi, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh rủi ro, hãy liên hệ công ty luật Dragon

Vai trò của Luật sư trong giải quyết vấn đề đất quy hoạch

Công ty Luật Dragon – công ty luật sư uy tín nhất Hà Nội sẵn sàng hỗ trợ:

• Phân tích tình trạng đất, đánh giá có nằm trong quy hoạch không.

• Theo dõi tiến độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

• Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép xây dựng có thời hạn.

• Thay bạn xin cấp phép, gia hạn giấy phép, làm việc với cơ quan nhà nước.

• Tư vấn xử lý nếu bị thu hồi hoặc giải quyết tranh chấp pháp lý liên quan.

Công ty Luật Dragon chuyên cung cấp tư vấn chuyên sâu, hỗ trợ cập nhật pháp lý và đại diện làm việc với chính quyền, giúp bạn yên tâm thực hiện dự án xây dựng trên đất quy hoạch. 

Thông tin chi  tiết, vui lòng liên hệ

📍 Phòng 08 tầng 09 toà nhà VINACONEX DIAMOND TOWER, số 459C Bạch Mai, phường Bạch Mai, thành phố Hà Nội.

📞 Hotline: 098.301.9109

✉️ Email: dragonlawfirm@gmail.com

🌐 Website: congtyluatdragon.com