Trong giao dịch bất động sản như mua bán, tặng cho hoặc thừa kế, thủ tục sang tên sổ đỏ hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất là bước bắt buộc để hoàn tất giao dịch và bảo đảm tính pháp lý cho người nhận quyền. Bài viết này, Công ty Luật Dragon - công ty luật sư uy tín nhất Hà Nội sẽ cung cấp hướng dẫn chuyên sâu, rõ ràng về điều kiện, hồ sơ, chi phí và thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

Sang tên sổ đỏ là gì?

Theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sang tên sổ đỏ là việc đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Kết quả có thể là:

• Cấp mới giấy chứng nhận đứng tên người nhận, tốn phí làm sổ mới;

• Xác nhận trên sổ hiện tại với việc cập nhật nội dung chuyển nhượng trực tiếp lên sổ, không tốn chi phí làm sổ mới.

Tại sao sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc?

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (công chứng/chứng thực hoặc hoàn thành thủ tục phân chia di sản), các bên phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc bỏ qua nghĩa vụ này sẽ dẫn đến bị xử phạt hành chính (xem phần 7).

Thời hạn sang tên sổ đỏ là bao lâu?

Thời hạn là 30 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực (công chứng/chứng thực). Trong trường hợp thừa kế theo bản án hoặc di sản phân chia, thời hạn được tính từ ngày bản án có hiệu lực hoặc phân chia di sản hoàn tất.

Điều kiện thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Điều kiện của người chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, phải đáp ứng:

• Có sổ đỏ hợp lệ;

• Đất không tranh chấp (hoặc tranh chấp đã được giải quyết);

• Không bị kê biên hay áp dụng biện pháp thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Không chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Điều kiện của người nhận quyền

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng/tặng cho không thuộc nhóm đối tượng bị cấm như:

• Tổ chức nhận đất rừng đặc hộ/hữu hạn khi chưa được phép;

• Cá nhân vi phạm điều kiện trong khu rừng phòng hộ, đặc dụng;

• Các đối tượng bị cấm di chuyển quyền sử dụng theo quy định hiện hành.

Trường hợp nhận thừa kế, nếu chưa có sổ đỏ, vẫn được đăng ký khi đủ điều kiện cấp giấy.

Hồ sơ và các bước thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Hai bên phải đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

• Thuế thu nhập cá nhân (2% giá chuyển nhượng, nếu bên mua không nộp thay người bán thì người bán khai và nộp).

• Lệ phí trước bạ (0,5% giá thị trường, áp dụng cả khi tặng cho).

• Phí thẩm định hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh.

Bước 3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền

Theo Nghị định 151/2025/NĐ‑CP:

Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động (Mẫu 18);

• Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ biến động (hợp đồng, giấy tờ liên quan);

• Văn bản ủy quyền nếu có đại diện.

Nơi nộp hồ sơ:

• Bộ phận một cửa;

• Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cấp xã.

Quy trình xử lý:

• Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, cấp giấy hẹn;

• Trả kết quả trong không quá 8 ngày làm việc (không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất…).

Chi phí sang tên sổ đỏ

Theo Thông tư 92/2015/TT‑BTC, Nghị định 10/2022/NĐ‑CP, Thông tư 85/2019/TT‑BTC:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% × giá chuyển nhượng;

• Lệ phí trước bạ: 0,5% × giá tính lệ phí;

• Phí thẩm định hồ sơ: khác nhau giữa các địa phương.

Ngoài ra, có thể phát sinh phí cấp chồng phôi sổ mới nếu cần cấp giấy mới.

Hậu quả nếu không đăng ký biến động sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ‑CP, nếu người nhận chuyển nhượng/tặng cho không đăng ký biến động đúng hạn:

Công ty Luật Dragon tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đúng hạn, đầy đủ hồ sơ và kê khai nghĩa vụ tài chính là cách bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, tránh bị phạt và đảm bảo quyền lợi lâu dài.

Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ:

• Soạn đơn đăng ký, chuẩn bị hồ sơ chi tiết;

• Tư vấn nghĩa vụ tài chính, phân chia trách nhiệm nộp phí;

• Đại diện làm việc với cơ quan đăng ký đất đai;

Công ty Luật Dragon – công ty luật sư uy tín tại Hà Nội với kinh nghiệm tư vấn pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, sẽ là lựa chọn đáng tin cậy để đồng hành với khách hàng.

Thông tin liên hệ – Công ty Luật Dragon

• Địa chỉ: Phòng 08 tầng 09 toà nhà VINACONEX DIAMOND TOWER, số 459C Bạch Mai, phường Bạch Mai, thành phố Hà Nội.

• Hotline: 098.301.9109

• Email: dragonlawfirm@gmail.com

• Website: congtyluatdragon.com