1. Căn cứ pháp lý

- Luật đất đai 2013 sửa đổi năm 2017

2. Thế nào là tranh chấp đòi lại đất?

Có thể hiểu, đây là loại tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và khá phổ biến hiện nay. Tranh chấp này xảy ra khi quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên bị chồng chéo, liên quan đến nhau.

Tranh chấp xảy ra khi có bên muốn đòi lại đất.

Có thể kể đến một số trường hợp tranh chấp đòi lại đất phổ biến hiện nay như:

- Chủ sử dụng đất ban đầu hoặc người thân của họ muốn lấy lại phần đất đã được chuyển cho người khác thông qua hình thức thuê hoặc mượn khiến tranh chấp phát sinh.

- Hoặc có trường hợp đòi lại đất khi đã đủ điều kiện đứng tên ở phần đất mà trước đó nhờ người khác đứng tên hộ để mua đất hay trông coi hộ.

- Đòi lại đất khi đất bị chiếm dụng trái phép

- Một số loại đất bị đưa vào sản xuất hay hợp tác xã gây ra tranh chấp giữ người dân và chính quyền.

3. Thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp đòi lại đất   

Theo quy định chung của pháp luật thì khi có tranh chấp đất đai xảy ra thì trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì các bên phải trải qua thủ tục hòa giải tại địa phương.Nếu hòa giải không thành thì tranh chấp trên sẽ được giải quyết theo thủ tục hành chính hoặc đưa ra UBND cấp xã.

Trước khi giải quyết thì phải xác định được tranh chấp đó có thật sự là tranh chấp đất đai hay không. Bởi lẽ, nó chỉ được coi là tranh chấp đất đai khi có thể xác định được ai là người có quyền sử dụng đất. Nên khi nó không thuộc tranh chấp đất đai thì sẽ giải quyết theo thủ tục khác liên quan đến đất đai. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai là khác biệt so với các thủ tục giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai.

Tranh chấp đòi lại đất và thẩm quyền giải quyết.

Bởi lẽ, UBND cấp có thẩm quyền là cơ quan giải quyết các tranh chấp đất đai còn các tranh chấp liên quan đến đất đai như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản trên đất…sẽ do Tòa án trực tiếp giải quyết mà không cần thông qua UBND.

4. Giải quyết tranh chấp đòi lại đất tranh chấp cho người khác mượn ở nhờ

Khi xảy ra tranh chấp mà bên cho mượn muốn đòi lại nhà ở đã cho mượn, bên cho mượn phải thông báo cho bên mượn về việc lấy lại nhà ở trong một khoảng thời gian hợp lý để bên mượn có thể tìm được chỗ ở mới.

Nếu hết thời hạn thông báo mà bên cho mượn vẫn không chịu trả lại đất, hai cơ quan có thẩm quyền có thể giải quyết vụ việc:

- Gửi đơn lên UBND cấp xã nơi có nhà cho mượn, để yêu cầu người mượn chấm dứt hành vi vi phạm và xử phạt vi phạm hành chính đối với người mượn, người ở nhờ.

- Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để đòi lại nhà. Tòa án nhân dân sẽ giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trong trường hợp nhà cửa và cây ăn trái bị bên mượn dùng còn trong quá trình cho mượn thì đó là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên cho mượn. Khi đòi lại đất, bên mượn phải trả lại các tài sản này cho bên cho mượn. Nếu trường hợp di dời sẽ làm mất giá trị tài sản, các bên có thể thỏa thuận về tiền bồi thường để bên mượn có thể giữ lại các tài sản này cho gia đình mình. Nếu các bên không thể thỏa thuận được về tiền bồi thường, Tòa án sẽ định giá và quyết định số tiền bồi thường.

5. Giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất khi người khác đang quản lý, sử dụng

Có 3 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Chủ cũ không kê khai

Trường hợp chủ đất không tiến hành kê khai đóng thuế đất nhưng người khác đã sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ này trong nhiều năm. Việc thực hiện nghĩa vụ kê khai đóng thuế không làm mất quyền sở hữu quyền sử dụng đất của chủ đất. Tuy nhiên, người khác đã sử dụng đất và bỏ công sức trông coi, tôn tạo đất. Đây được xem là việc làm không có ủy quyền.

Khi chủ cũ đòi lại đất, họ sẽ phải hoàn lại tiền mà người khác đã đóng thuế thay cho họ và phải trả các phí giữ đất, tôn tạo đất theo Điều 576 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

- Người sử dụng đất đã thực hiện công việc này phải tiếp nhận công việc, và thanh toán các chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã bỏ ra để thực hiện công việc, kể cả trường hợp công việc không đạt được kết quả theo ý muốn của người sử dụng đất ban đầu.

- Người sử dụng đất đã thực hiện công việc này phải trả cho chủ đất một khoản thù lao nếu họ đã thực hiện công việc chu đáo và có lợi cho chủ đất. Trừ trường hợp người sử dụng đất ban đầu từ chối việc trả thù lao này.

Trường hợp 2: Cả hai bên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong trường hợp này, chủ đất cần có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 để chứng minh quyền sở hữu đất của mình hoặc bất kỳ tài liệu hay chứng cứ nào khác nhằm xác minh quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định và sở hữu bất kỳ một trong những giấy tờ sau đây, thì họ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không cần phải nộp tiền sử dụng đất:

1. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

3. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

4. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

5. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp luật;

6. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

7. Bất kỳ loại giấy tờ nào khác được xác định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp 3: Cả hai bên (chủ đất cũ và người đang sử dụng đất) đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp này, sẽ phát sinh một số vấn đề cần phải giải quyết như sau:

- Kiểm tra lại hồ sơ đăng ký cấp quyền sử dụng đất để xem cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất đã cấp sai không. Nếu có sai sót, tòa sẽ hủy Giấy chứng nhận đó.

- Trong trường hợp hồ sơ cấp quyền sở hữu đất của các bên được cho là hợp lệ nhưng khác thời kỳ do những lý do bất khả kháng về lưu trữ thông tin của cơ quan nhà nước, tòa sẽ tiến hành kiểm tra các tài liệu chứng minh quyền sở hữu của hai chủ đất để truy xuất nguồn gốc đất và tìm ra chủ sở hữu thật sự của lô đất đó.

6. Giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất được giao nhưng bị người khác sử dụng

Trước hết chúng ta cần tìm hiểu:

Đất được giao là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cấp quyết định để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Có hai loại giao đất phổ biến theo quy định của Luật Đất đai 2013 là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Quyền của người sử dụng đất được giao

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế, thì tổ chức này sẽ có quyền và nghĩa vụ tương tự như quyền và nghĩa vụ của một tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013:

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

7. Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đòi lại đất của Công ty Luật Dragon

Với kinh nghiệm hơn 10 năm trong nghề luật sư, Công ty Luật Dragon luôn tự hào là công ty luật hàng đầu giúp người dân giải quyết mọi vấn đề liên quan tới pháp lý và là đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp đòi lại đất đai.

Đội ngũ luật sư đất đai giỏi của Công ty Luật Dragon

Tại sao nên chọn chúng tôi khi cần luật sư đất đai:

- Kết quả của các vụ án luôn đúng theo quy định pháp luật, nhận lại giá trị lâu dài mà không phải làm điều gì sai trái, không e ngại trước cơ quan công quyền.

- Đội ngũ chuyên viên và luật sư luôn tư vấn nhiệt tình cho thân chủ, luôn bên cạnh trong suốt quá trình tham gia tố tụng.

- Đội ngũ luật sư của Công ty Luật Dragon có nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ bản chất sự việc để giải quyết vụ việc một cách trọn vẹn.

>>> Xem ngay: Chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai

Trên đây là những quy định pháp luật liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đòi lại đất, nếu có thắc mắc gì về vấn đề trên, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn tại: