Khi quyền lợi bị xâm phạm, khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án là một trong những phương án quan trọng để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, để vụ án được thụ lý và giải quyết đúng hướng, người khởi kiện cần xác định chính xác tranh chấp, chuẩn bị chứng cứ và thực hiện đúng thủ tục.

Luật Đất đai 2024 hiện là một trong những văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp đất đai. 

Luật sư tư vấn khởi kiện tranh chấp đất đai

Trước khi khởi kiện, việc luật sư tư vấn tranh chấp đất đai có thể giúp người dân đánh giá toàn diện hồ sơ và xác định phương án phù hợp.

Luật sư có thể hỗ trợ:

• Xác định người có quyền khởi kiện và người bị kiện.
• Xác định chính xác loại tranh chấp.
• Kiểm tra nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
• Đánh giá giá trị pháp lý của sổ đỏ, giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế.
• Xác định chứng cứ cần thu thập.
• Tư vấn hòa giải trước khi khởi kiện.
• Soạn đơn khởi kiện và các tài liệu liên quan.
• Xác định Tòa án có thẩm quyền.
• Tham gia tố tụng và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

Một sai sót ngay từ bước xác định yêu cầu khởi kiện có thể khiến vụ án bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc chuyển đến cơ quan có thẩm quyền khác.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?

Tùy từng vụ việc, hồ sơ có thể khác nhau. Thông thường, người khởi kiện cần chuẩn bị:

1. Đơn khởi kiện theo quy định tố tụng dân sự.

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất, chẳng hạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.

3. Tài liệu về tài sản trên đất nếu tranh chấp cả nhà ở, công trình, cây cối hoặc tài sản khác.

4. Chứng cứ về giao dịch như hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, tặng cho, giấy viết tay, di chúc, giấy nhận tiền...

5. Tài liệu về quá trình tranh chấp, bao gồm biên bản hòa giải, văn bản yêu cầu giải quyết, hình ảnh, video, sơ đồ, xác nhận của người làm chứng...

Theo quy định của Luật Đất đai, trong quá trình giải quyết tranh chấp có thể cần đến hồ sơ địa chính, trích lục bản đồ, dữ liệu liên quan đến quá trình sử dụng đất và các tài liệu chứng minh khác. Xây Dựng Chính Sách

Khởi kiện tranh chấp đất đai ở Tòa án nào?

Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai mà một bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ theo quy định của pháp luật, cũng như tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp luật định, Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định thì có thể lựa chọn giữa việc yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo tố tụng dân sự. 

Đáng chú ý, từ ngày 01/7/2025, hệ thống Tòa án đã được tổ chức lại theo mô hình có Tòa án nhân dân khu vực; phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của các Tòa án nhân dân khu vực được xác định theo quy định hiện hành. Văn bản hợp nhất số 117/VBHN-VPQH ngày 25/6/2026 tiếp tục quy định về việc thành lập và phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân khu vực. 

Vì vậy, khi chuẩn bị khởi kiện trong năm 2026, không nên máy móc ghi “TAND cấp huyện” như các mẫu cũ mà cần xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo địa bàn hiện hành.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Không phải tranh chấp đất đai nào cũng có cùng một thời hiệu.

Cần phân biệt giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, yêu cầu bồi thường và các loại yêu cầu khác.

Đối với một số tranh chấp, pháp luật có quy định đặc thù về thời hiệu; trong khi đó, có những yêu cầu liên quan đến quyền sử dụng đất cần được xem xét theo tính chất cụ thể của quan hệ tranh chấp.

Do đó, trước khi nộp đơn, cần xác định chính xác yêu cầu khởi kiện là gì, căn cứ pháp lý nào và thời hiệu nào được áp dụng.

Đặc biệt, không nên tự kết luận rằng mọi tranh chấp đất đai đều mặc nhiên có hoặc không có thời hiệu.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở và các cơ chế hòa giải khác.

Đối với trường hợp thuộc quy định phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải thực hiện thủ tục này tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. 

Theo hướng dẫn hiện hành, người yêu cầu nộp đơn hòa giải cùng các giấy tờ liên quan. UBND cấp xã tiến hành xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hiện trạng và tổ chức Hội đồng hòa giải.

Kết quả phải được lập thành biên bản. Nếu hòa giải không thành, các bên được hướng dẫn thực hiện bước tiếp theo theo quy định pháp luật. 

Không hòa giải tại UBND có được khởi kiện không?

Đây là vấn đề cần phân biệt rất rõ.

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 thì các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trong trường hợp thuộc phạm vi quy định. 

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp có liên quan đến nhà đất đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã theo cùng một cơ chế.

Ví dụ, tranh chấp về hợp đồng, giao dịch, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất cần được xác định bản chất pháp lý cụ thể.

Do đó, trước khi nộp đơn, cần xác định vụ việc là tranh chấp đất đai, tranh chấp tài sản, tranh chấp hợp đồng hay khiếu kiện hành chính để xác định thủ tục tiền tố tụng phù hợp.

Khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ cấp sai

Nếu cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể xem xét yêu cầu Tòa án giải quyết theo tính chất cụ thể của vụ án.

Để chứng minh việc cấp giấy có vấn đề, cần làm rõ:

• Nguồn gốc đất.
• Quá trình quản lý, sử dụng.
• Hồ sơ cấp giấy.
• Ranh giới, diện tích thực tế.
• Quyền và lợi ích của người khởi kiện.
• Căn cứ pháp lý để cho rằng việc cấp giấy ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình.

Không nên chỉ dựa vào việc “sổ đỏ cấp cho người khác” để mặc nhiên kết luận sổ đỏ đó chắc chắn bị hủy.

Khởi kiện quyết định thu hồi đất

Quyết định thu hồi đất là quyết định hành chính. Nếu người sử dụng đất cho rằng quyết định hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, pháp luật đất đai ghi nhận quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tương ứng. 

Trong trường hợp khởi kiện hành chính, người dân cần xem xét:

• Cơ quan nào ban hành quyết định?
• Người ký quyết định có đúng thẩm quyền không?
• Trình tự thu hồi đất có đúng quy định không?
• Có thông báo, kiểm kê, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định không?
• Thời hiệu khởi kiện hành chính còn hay không?

Đây là nhóm vụ việc cần phân biệt với tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, hộ gia đình.

Khởi kiện hành vi lấn chiếm đất

Khi phát hiện người khác tự ý lấn sang đất của mình, việc đầu tiên là xác định chính xác ranh giới và quyền sử dụng đất.

Người có quyền lợi bị xâm phạm nên thu thập:

• Giấy chứng nhận.
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính.
• Hồ sơ đo đạc.
• Hình ảnh hiện trạng.
• Video, tài liệu chứng minh quá trình lấn chiếm.
• Văn bản hòa giải, yêu cầu chấm dứt hành vi.
• Tài liệu về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Nếu hòa giải không thành và đủ điều kiện, có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

Một vụ án có thể đồng thời liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn:

• Tranh chấp đất và nhà.
• Tranh chấp đất và công trình xây dựng.
• Tranh chấp đất và cây trồng.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất nhưng một bên đang quản lý căn nhà.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất cùng yêu cầu tháo dỡ công trình trên đất.

Trong trường hợp này, cần xác định riêng quyền đối với đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.

Điều 236 Luật Đất đai 2024 cũng quy định trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. 

Cần làm gì trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai?

Một vụ kiện đất đai có thể kéo dài và liên quan đến nhiều tài liệu lịch sử. Vì vậy, người dân nên:

Một là, giữ nguyên hiện trạng nếu có thể, tránh tự ý xây dựng, phá dỡ hoặc chuyển nhượng tài sản đang tranh chấp.

Hai là, thu thập toàn bộ giấy tờ về nguồn gốc đất.

Ba là, lập danh sách những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bốn là, xác định chính xác yêu cầu muốn Tòa án giải quyết.

Năm là, kiểm tra thủ tục hòa giải bắt buộc nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định.

Sáu là, xác định đúng Tòa án có thẩm quyền theo hệ thống Tòa án hiện hành.

Bảy là, cân nhắc thuê luật sư ngay từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ nếu tranh chấp có giá trị lớn, hồ sơ phức tạp hoặc có nhiều người liên quan.

Dịch vụ luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai – Công ty Luật Dragon

CÔNG TY LUẬT DRAGON hỗ trợ khách hàng:

⚖️ Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất
⚖️ Soạn hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
⚖️ Tư vấn hòa giải tranh chấp đất đai
⚖️ Tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất
⚖️ Tranh chấp sổ đỏ, yêu cầu hủy giấy chứng nhận cấp sai
⚖️ Tranh chấp nhà ở và tài sản gắn liền với đất
⚖️ Khiếu kiện quyết định, hành vi hành chính về đất đai
⚖️ Luật sư tham gia tố tụng và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án

CÔNG TY LUẬT DRAGON
🌐 www.congtyluatdragon.com
☎️ Hotline: 1900.599.979

LUẬT SƯ ĐỒNG HÀNH – BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA BẠN

Lưu ý: Nội dung trên nhằm cung cấp thông tin pháp luật chung. Điều kiện khởi kiện, thời hiệu, thẩm quyền và phương án giải quyết cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ, nguồn gốc đất, chứng cứ và tính chất từng vụ việc. Khi có tranh chấp thực tế, nên được luật sư kiểm tra hồ sơ trước khi thực hiện thủ tục.