Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, trong khi các quan hệ về quyền sử dụng đất hiện được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đất đai 2024 và pháp luật dân sự có liên quan. 

Dưới đây là 10 vấn đề phổ biến mà người dân thường cần luật sư tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp nhà đất.

Luật sư tư vấn tranh chấp nhà đất

Tranh chấp nhà đất có thể liên quan đồng thời đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất và hợp đồng giao dịch.

Một vụ việc tưởng như đơn giản nhưng có thể phát sinh nhiều câu hỏi: Ai là người có quyền sử dụng đất? Ai là chủ sở hữu căn nhà? Nhà được xây bằng tiền của ai? Có hợp đồng mua bán, tặng cho hay không? Giấy chứng nhận đứng tên ai? Có người đồng sở hữu hay người có quyền lợi liên quan không?

Luật sư có thể hỗ trợ:

• Xác định bản chất tranh chấp.
• Kiểm tra giấy chứng nhận và giấy tờ về nguồn gốc nhà đất.
• Đánh giá hợp đồng, giấy viết tay, giấy đặt cọc.
• Xác định chứng cứ cần thu thập.
• Tư vấn phương án thương lượng, hòa giải.
• Hỗ trợ thủ tục khởi kiện hoặc tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Đặc biệt, đối với tranh chấp đất đai, việc xác định đúng loại tranh chấp và thủ tục giải quyết ngay từ đầu có ý nghĩa rất quan trọng.

Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở

Không phải cứ người đang quản lý hoặc đang ở trong căn nhà thì đương nhiên là chủ sở hữu hợp pháp.

Tranh chấp quyền sở hữu nhà có thể xảy ra giữa vợ chồng, anh chị em, cha mẹ và con cái hoặc giữa những người cùng góp tiền mua, xây dựng nhà.

Khi giải quyết, cần xem xét nguồn gốc tạo lập tài sản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, thời điểm hình thành tài sản, đóng góp của các bên và các giao dịch liên quan.

Luật Nhà ở quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở theo quy định pháp luật. 

Tranh chấp nhà đất khi ly hôn

Khi vợ chồng ly hôn, nhà đất thường là một trong những tài sản có giá trị lớn nhất cần phân chia.

Tranh chấp thường xuất hiện khi:

• Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người.
• Nhà đất được mua trong thời kỳ hôn nhân.
• Một bên cho rằng đó là tài sản riêng.
• Cha mẹ cho riêng đất hoặc tiền mua nhà.
• Nhà đất được hình thành từ tài sản riêng nhưng sau đó được cải tạo, xây dựng.
• Một bên tự ý chuyển nhượng nhà đất trong thời gian hôn nhân.

Để xác định nhà đất là tài sản chung hay riêng, cần xem xét nguồn gốc tài sản và chứng cứ cụ thể chứ không chỉ căn cứ vào việc sổ đỏ đứng tên ai.

Trong trường hợp không thể tự thỏa thuận, vấn đề nhà đất có thể được đưa ra giải quyết cùng vụ án ly hôn.

Tranh chấp nhà đất giữa bố mẹ và con

Mâu thuẫn giữa cha mẹ và con cái về nhà đất là dạng tranh chấp khá nhạy cảm.

Một số tình huống thường gặp như cha mẹ cho con nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên; con xây nhà trên đất của cha mẹ; cha mẹ tuyên bố lấy lại nhà đất sau nhiều năm; anh em cùng cho rằng mình có quyền đối với tài sản của cha mẹ.

Việc giải quyết cần làm rõ:

Cha mẹ đã tặng cho tài sản hay chỉ cho con sử dụng?

Nếu có hợp đồng tặng cho, cần kiểm tra hình thức, nội dung, thời điểm giao dịch và việc đăng ký quyền theo quy định. Nếu chỉ có lời nói hoặc giấy viết tay, cần đánh giá chứng cứ và hoàn cảnh thực tế để xác định quyền của các bên.

Tranh chấp nhà đất do tặng cho

Tặng cho nhà đất thường được thực hiện giữa cha mẹ – con cái, vợ chồng, anh chị em hoặc những người có quan hệ thân thiết.

Tranh chấp có thể phát sinh khi:

• Người tặng cho muốn lấy lại nhà đất.
• Người nhận tặng cho chưa sang tên.
• Có tranh chấp về điều kiện tặng cho.
• Một bên cho rằng việc tặng cho bị ép buộc.
• Người tặng cho mất sau khi lập giao dịch và những người thừa kế phát sinh tranh chấp.

Khi đó cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ, hợp đồng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quá trình giao nhận tài sản và các chứng cứ liên quan.

Không nên chỉ căn cứ vào một tờ giấy hoặc lời trình bày của một bên để kết luận giao dịch có hiệu lực hay không.

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà đất có thể phát sinh tranh chấp từ trước, trong hoặc sau khi giao dịch.

Ví dụ:

• Bên bán không bàn giao nhà đất.
• Bên mua không thanh toán đủ tiền.
• Một bên đơn phương hủy giao dịch.
• Tài sản có tranh chấp hoặc bị kê biên.
• Diện tích thực tế khác với thỏa thuận.
• Một tài sản được bán cho nhiều người.
• Không thực hiện thủ tục sang tên.

Luật sư cần xem xét hợp đồng, chứng từ thanh toán, giấy tờ nhà đất, quá trình bàn giao và các thỏa thuận giữa hai bên để xác định yêu cầu phù hợp.

Tùy trường hợp, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể yêu cầu thực hiện hợp đồng, hủy hoặc chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại hoặc giải quyết các nghĩa vụ liên quan theo quy định pháp luật dân sự.

Tranh chấp đặt cọc mua bán bất động sản

Đặt cọc mua nhà đất là một trong những nguyên nhân dẫn đến rất nhiều tranh chấp.

Ví dụ, người mua đặt cọc 500 triệu đồng nhưng sau đó phát hiện nhà đất không đủ điều kiện giao dịch. Hoặc người bán nhận cọc rồi lại bán cho người khác với giá cao hơn.

Ngược lại, cũng có trường hợp người mua tự ý bỏ giao dịch và cho rằng được lấy lại tiền cọc.

Khi tranh chấp, cần kiểm tra kỹ:

• Hợp đồng đặt cọc.
• Số tiền đã giao.
• Nội dung cam kết.
• Thời hạn ký hợp đồng chính thức.
• Điều khoản phạt cọc.
• Lý do giao dịch không tiếp tục.
• Lỗi thuộc về bên nào.

Không phải mọi trường hợp bên mua không mua nữa đều mặc nhiên mất toàn bộ tiền cọc; cần căn cứ vào thỏa thuận và nguyên nhân thực tế.

Mua nhà đất bằng giấy viết tay có đòi lại được không?

Đây là câu hỏi rất phổ biến.

Nhiều giao dịch nhà đất trước đây được lập bằng giấy viết tay, không thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định. Khi phát sinh tranh chấp, một bên có thể yêu cầu trả lại tiền, bên kia lại yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch.

Việc có đòi lại được tiền hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: thời điểm giao dịch, nội dung giấy tờ, tình trạng nhà đất, quá trình sử dụng, giao nhận tiền, ý chí của các bên và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm giao dịch.

Vì vậy, không nên khẳng định rằng “giấy viết tay chắc chắn vô hiệu” hoặc “giấy viết tay chắc chắn được công nhận”.

Cần kiểm tra hồ sơ cụ thể trước khi đưa ra phương án xử lý.

Nhà xây trên đất của người khác xử lý thế nào?

Tranh chấp này thường xảy ra trong gia đình hoặc giữa hàng xóm.

Ví dụ, một người có quyền sử dụng đất nhưng người khác lại xây nhà trên phần đất đó. Hoặc cha mẹ đứng tên đất nhưng con bỏ tiền xây nhà; sau nhiều năm phát sinh mâu thuẫn.

Để giải quyết cần xác định:

Ai có quyền sử dụng đất? Ai là chủ sở hữu công trình? Việc xây dựng có được chủ đất đồng ý hay không?

Tùy từng trường hợp, các bên có thể thỏa thuận về việc tiếp tục sử dụng đất, chuyển giao quyền, tháo dỡ công trình hoặc xử lý giá trị tài sản.

Nếu không thỏa thuận được, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định.

Người khác chiếm giữ nhà đất của mình phải làm gì?

Nếu phát hiện người khác đang chiếm giữ hoặc sử dụng nhà đất mà mình cho rằng thuộc quyền hợp pháp của mình, không nên tự ý dùng vũ lực, phá khóa, đập phá tài sản hoặc cưỡng chế người đang sử dụng.

Trước tiên nên:

1. Thu thập giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

2. Xác định nguồn gốc tài sản và quá trình quản lý, sử dụng.

3. Thu thập chứng cứ về hành vi chiếm giữ, xây dựng, chuyển nhượng hoặc cản trở quyền sử dụng.

4. Gửi yêu cầu giải quyết, thương lượng hoặc hòa giải khi phù hợp.

5. Trường hợp cần thiết, thực hiện thủ tục khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Đặc biệt, cần phân biệt tranh chấp về quyền sử dụng đất với tranh chấp về quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, bởi yêu cầu và chứng cứ cần chứng minh có thể khác nhau.

Khi tranh chấp nhà đất, cần chuẩn bị những gì?

Người dân nên giữ lại càng đầy đủ càng tốt:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho.
• Giấy đặt cọc.
• Giấy viết tay.
• Chứng từ chuyển tiền.
• Biên bản bàn giao nhà đất.
• Hồ sơ xây dựng.
• Hình ảnh, video.
• Tin nhắn, email và các tài liệu trao đổi.
• Tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng nhà đất.
• Các giấy tờ về thừa kế, hôn nhân nếu có liên quan.

Pháp luật về đất đai và nhà ở điều chỉnh nhiều loại quyền khác nhau đối với đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất; vì vậy, việc xác định đúng quan hệ pháp luật ngay từ đầu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hướng giải quyết vụ việc. 

Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp nhà đất

CÔNG TY LUẬT DRAGON cung cấp dịch vụ:

⚖️ Tư vấn tranh chấp nhà đất
⚖️ Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở
⚖️ Tranh chấp mua bán, đặt cọc bất động sản
⚖️ Tranh chấp nhà đất trong hôn nhân, gia đình
⚖️ Tranh chấp tặng cho nhà đất
⚖️ Tranh chấp nhà xây trên đất của người khác
⚖️ Tư vấn hồ sơ, chứng cứ và phương án khởi kiện
⚖️ Luật sư tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng

CÔNG TY LUẬT DRAGON
🌐 www.congtyluatdragon.com
LUẬT SƯ ĐỒNG HÀNH – BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA BẠN

Lưu ý: Nội dung trên mang tính chất cung cấp thông tin pháp luật chung. Việc giải quyết một tranh chấp nhà đất cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ, nguồn gốc tài sản, chứng cứ và tình tiết thực tế của từng vụ việc.