Trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng vẫn có thể được chấm dứt, hủy bỏ hoặc bị Tòa án tuyên vô hiệu trong những trường hợp nhất định. Tuy nhiên, việc “không muốn mua nữa” hoặc “không muốn bán nữa” tự bản thân nó không phải lúc nào cũng là căn cứ để đơn phương hủy hợp đồng.

Đặc biệt, cần phân biệt rõ giữa thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng do vi phạm, và yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

1. Hợp đồng đã công chứng có được hủy không?

Có thể, nhưng phải căn cứ vào trường hợp cụ thể.

Theo Điều 53 Luật Công chứng 2024, việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng về nguyên tắc cần có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc này được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu bên mua và bên bán cùng thống nhất không tiếp tục giao dịch, hai bên có thể làm văn bản thỏa thuận chấm dứt hoặc hủy bỏ giao dịch theo đúng quy định.

Điểm quan trọng là:

Đã công chứng không có nghĩa là hợp đồng tuyệt đối không thể thay đổi hoặc chấm dứt.

Nhưng cũng không có nghĩa một bên có thể tự mình đến văn phòng công chứng và yêu cầu “xóa” hợp đồng mà không cần sự tham gia của bên còn lại.

2. Hai bên cùng đồng ý thì việc hủy sẽ thuận lợi hơn

Đây là trường hợp đơn giản nhất.

Ví dụ:

Ông A bán cho ông B một thửa đất giá 4 tỷ đồng. Hai bên đã ký và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Sau đó, ông B thay đổi kế hoạch tài chính và không muốn tiếp tục mua. Ông A cũng đồng ý nhận lại đất và hoàn trả số tiền đã nhận.

Hai bên có thể thống nhất:

• Chấm dứt giao dịch;
• Hoàn trả tiền;
• Hoàn trả giấy tờ;
• Xử lý tiền đặt cọc nếu có;
• Thanh toán các chi phí đã phát sinh;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động nếu hồ sơ sang tên đã được nộp.

Việc thỏa thuận cần được lập thành văn bản và thực hiện công chứng theo quy định hiện hành. Điều 53 Luật Công chứng 2024 quy định việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt hoặc hủy bỏ giao dịch đã công chứng.

3. Một bên muốn hủy nhưng bên kia không đồng ý thì sao?

Đây mới là trường hợp dễ phát sinh tranh chấp.

Ví dụ:

Người bán đã nhận đủ tiền và giao đất cho người mua. Sau đó, giá đất tăng mạnh và người bán không muốn thực hiện tiếp thủ tục sang tên.

Người bán có thể nói:

“Tôi không muốn bán nữa, ra công chứng hủy hợp đồng.”

Tuy nhiên, không phải cứ một bên không muốn tiếp tục là có quyền đơn phương hủy hợp đồng.

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc thuộc trường hợp khác do luật quy định. Vi phạm nghiêm trọng được hiểu là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết.

Do đó, phải xem:

Ai vi phạm?

Vi phạm nghĩa vụ nào?

Hợp đồng có quy định điều kiện hủy bỏ hay không?

Vi phạm đó có nghiêm trọng đến mức làm mất mục đích giao kết hay không?

Nếu không có căn cứ hủy bỏ mà một bên tự ý không thực hiện hợp đồng, người đó có thể phải chịu trách nhiệm dân sự.

4. Nếu bên mua không trả đủ tiền thì bên bán có thể hủy không?

Có thể có căn cứ, nhưng cần xem thời hạn và nghĩa vụ thanh toán được quy định trong hợp đồng.

Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ, bên có quyền đã yêu cầu thực hiện trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

Đối với hợp đồng mà việc thực hiện đúng thời hạn là điều kiện quan trọng để đạt mục đích giao kết, khi hết thời hạn mà nghĩa vụ vẫn không được thực hiện thì cũng có thể phát sinh quyền hủy bỏ theo quy định.

Ví dụ:

Hợp đồng công chứng quy định bên mua phải thanh toán 2 tỷ đồng còn lại vào ngày 30/10.

Đến hạn, bên mua không thanh toán và cũng không có thỏa thuận gia hạn.

Nếu việc chậm thanh toán đáp ứng điều kiện hủy bỏ theo hợp đồng và pháp luật, bên bán có thể xem xét thực hiện quyền hủy bỏ, đồng thời yêu cầu xử lý các hậu quả liên quan.

5. Nếu người bán phát hiện đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì sao?

Đây là trường hợp cần đặc biệt chú ý.

Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng. Trong đó, đất phải có Giấy chứng nhận theo quy định, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ví dụ:

Hai bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó mới phát hiện một phần diện tích đất đang có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn.

Trong trường hợp này, cần kiểm tra:

• Tranh chấp phát sinh từ thời điểm nào;
• Hai bên có biết tranh chấp trước khi ký không;
• Hợp đồng đã được thực hiện đến đâu;
• Đã nộp hồ sơ sang tên chưa;
• Có biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không;
• Nguyên nhân khiến giao dịch không thể tiếp tục;
• Lỗi thuộc về bên nào.

Không nên tự kết luận rằng hợp đồng đương nhiên vô hiệu chỉ vì sau khi công chứng mới phát hiện vấn đề.

6. Hủy bỏ hợp đồng khác với tuyên hợp đồng vô hiệu

Đây là điểm rất nhiều người nhầm lẫn.

Hủy bỏ hợp đồng và hợp đồng vô hiệu là hai cơ chế pháp lý khác nhau.

Theo Điều 423 BLDS 2015, hủy bỏ hợp đồng có thể phát sinh khi có căn cứ theo thỏa thuận hoặc do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

Trong khi đó, hợp đồng có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu nếu ngay từ khi xác lập đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hoặc thuộc trường hợp vô hiệu được pháp luật quy định.

Ví dụ có thể phải xem xét:

• Người ký không có quyền định đoạt tài sản;
• Giao dịch giả tạo;
• Người tham gia giao dịch bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Giao dịch vi phạm điều cấm của luật;
• Đối tượng hoặc nội dung giao dịch không đáp ứng điều kiện pháp luật;
• Một bên không có năng lực hành vi phù hợp trong trường hợp pháp luật quy định.

Vì vậy, nếu bên kia không đồng ý hủy, cần xác định yêu cầu pháp lý chính xác thay vì chỉ yêu cầu “hủy hợp đồng công chứng”.

7. Hủy hợp đồng thì tiền và đất được xử lý thế nào?

Điều 427 BLDS 2015 quy định hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng.

Khi hợp đồng bị hủy bỏ, về nguyên tắc hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết; các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, ngoại trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, theo quy định của pháp luật.

Ví dụ:

• Bên mua đã trả 3 tỷ đồng;
• Bên bán chưa hoàn tất việc chuyển quyền;
• Hợp đồng được hủy có căn cứ.

Khi đó, về nguyên tắc phải giải quyết việc hoàn trả tiền và những gì các bên đã nhận, đồng thời xem xét phạt vi phạm hoặc bồi thường nếu có căn cứ.

Nếu một bên đã sử dụng tiền hoặc tài sản của bên kia thì việc hoàn trả và nghĩa vụ liên quan cũng phải được xem xét theo quy định pháp luật và nội dung giao dịch.

8. Đã công chứng nhưng chưa sang tên có phải là chưa có giá trị?

Không nên hiểu đơn giản như vậy.

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp luật quy định khác. Đồng thời, việc thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai.

Do đó, việc chưa sang tên không đồng nghĩa với việc hợp đồng công chứng có thể bị một bên tùy ý phủ nhận.

Cần xem xét toàn bộ quá trình:

Ký hợp đồng → công chứng → thanh toán → bàn giao đất → đăng ký biến động → cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

Mỗi giai đoạn có ý nghĩa pháp lý riêng.

9. Nếu một bên không chịu đến văn phòng công chứng để hủy?

Nếu hợp đồng đã công chứng và một bên muốn thỏa thuận chấm dứt nhưng bên còn lại không đồng ý, công chứng viên không phải là cơ quan có quyền đơn phương “xóa” hợp đồng theo yêu cầu của một bên.

Theo Điều 53 Luật Công chứng 2024, nguyên tắc chung đối với việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã công chứng là cần có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả người đã ký kết, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Nếu có tranh chấp về quyền hủy bỏ hợp đồng, một bên có thể phải yêu cầu Tòa án giải quyết dựa trên căn cứ của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

10. Những giấy tờ cần chuẩn bị nếu phát sinh tranh chấp

Nếu muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng, nên giữ lại:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;
• Văn bản đặt cọc;
• Chứng từ chuyển tiền;
• Biên nhận tiền;
• Tin nhắn, email trao đổi;
• Biên bản bàn giao đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ sang tên;
• Văn bản thể hiện bên kia vi phạm nghĩa vụ;
• Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp, thế chấp, kê biên hoặc hạn chế quyền chuyển nhượng nếu có.

Đặc biệt, không nên ký thêm giấy “từ bỏ quyền”, “xác nhận không tranh chấp” hoặc “thanh lý hợp đồng” nếu chưa hiểu rõ hậu quả pháp lý.

KẾT LUẬN

Đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất vẫn có thể hủy hoặc chấm dứt trong những trường hợp pháp luật cho phép.

Có thể chia thành ba tình huống chính:

1. Hai bên cùng đồng ý: Có thể lập văn bản thỏa thuận chấm dứt/hủy bỏ và thực hiện công chứng theo quy định.

2. Một bên muốn hủy, bên kia không đồng ý: Phải có căn cứ hủy bỏ theo hợp đồng hoặc theo pháp luật, chẳng hạn bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

3. Có dấu hiệu hợp đồng vô hiệu: Có thể yêu cầu Tòa án xem xét tuyên giao dịch vô hiệu nếu có căn cứ pháp luật.

Điều quan trọng nhất là không tự ý bỏ thực hiện hợp đồng chỉ vì thay đổi ý định. Nếu đơn phương hủy không có căn cứ, chính người hủy có thể trở thành bên vi phạm và phải chịu trách nhiệm dân sự. Điều 427 BLDS 2015 cũng quy định trường hợp hủy bỏ không có căn cứ thì bên hủy bỏ được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ.

CÔNG TY LUẬT DRAGON
⚖️ Tư vấn và hỗ trợ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy bỏ hợp đồng, tranh chấp đặt cọc, tranh chấp nhà đất và giao dịch bất động sản.

🌐 www.luatdragon.vn
☎️ Tổng đài tư vấn: 1900.599.979
📞 Luật sư Nguyễn Minh Long: 0983.019.109

Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Việc có được hủy/chấm dứt hợp đồng hay không phải căn cứ vào nội dung hợp đồng, quá trình thực hiện giao dịch và tình tiết cụ thể của vụ việc.