Vậy khi xảy ra tranh chấp, căn cứ nào được sử dụng để xác định ranh giới thửa đất? Có phải cứ có Sổ đỏ là chắc chắn đúng ranh giới? Dưới đây là những vấn đề cần lưu ý theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Ranh giới đất không chỉ căn cứ vào hàng rào đang tồn tại

Trên thực tế, nhiều gia đình xác định ranh giới bằng tường rào, hàng cây, bờ tường, mương nước hoặc lối đi đã sử dụng trong thời gian dài.

Tuy nhiên, việc một hàng rào tồn tại lâu năm không đồng nghĩa tuyệt đối với việc đó chính là ranh giới pháp lý của thửa đất.

Khi giải quyết tranh chấp, cần xem xét tổng thể nhiều tài liệu và chứng cứ liên quan như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ địa chính;
• Bản đồ địa chính;
• Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính;
• Giấy tờ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất;
• Các giấy tờ kê khai, đăng ký đất đai qua các thời kỳ;
• Mốc giới, hiện trạng sử dụng đất;
• Tài liệu đo đạc thực tế;
• Biên bản hòa giải;
• Bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền nếu trước đó đã có tranh chấp.

Luật Đất đai 2024 xác định thửa đất gắn với ranh giới được xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ và thông tin đăng ký đất đai vì vậy có ý nghĩa quan trọng khi xác định ranh giới.

2. Sổ đỏ là một căn cứ quan trọng nhưng phải xem cả hồ sơ phía sau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu đặc biệt quan trọng khi xác định quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu xảy ra tranh chấp về ranh giới, không nên chỉ nhìn vào con số diện tích ghi trên Sổ đỏ mà cần kiểm tra vị trí, hình thể, các cạnh và hồ sơ địa chính liên quan đến thửa đất.

Ví dụ:

Ông A có Sổ đỏ ghi diện tích 500m². Gia đình ông A cho rằng hàng rào hiện tại là ranh giới và đang sử dụng 500m².

Gia đình ông B liền kề lại cho rằng khi đo đạc thực tế, hàng rào đã lấn sang đất của B khoảng 30m².

Trong trường hợp này, việc giải quyết không đơn giản là lấy diện tích 500m² rồi đo từ một điểm bất kỳ. Cần xác định ranh giới pháp lý của thửa đất dựa trên hồ sơ, bản đồ, quá trình sử dụng và kết quả đo đạc.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định trường hợp có chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận thì cần xem xét thêm yếu tố ranh giới thửa đất có thay đổi hay không và có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề hay không.

3. Bản đồ địa chính có vai trò rất quan trọng

Trong các vụ tranh chấp ranh giới, bản đồ địa chính là một trong những nguồn tài liệu cần được kiểm tra.

Cần xem:

• Thửa đất được thể hiện ở đâu trên bản đồ;
• Số thửa, tờ bản đồ;
• Hình thể thửa đất;
• Các cạnh tiếp giáp;
• Diện tích;
• Người sử dụng đất được đăng ký;
• Các biến động đất đai qua thời gian.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng bản đồ, hồ sơ địa chính được lập ở các thời điểm khác nhau có thể có sự khác biệt về kỹ thuật đo đạc. Vì vậy, khi có mâu thuẫn giữa hồ sơ và hiện trạng, cơ quan giải quyết phải xem xét toàn bộ tài liệu chứ không nên chỉ dựa vào một bản đồ đơn lẻ.

4. Hồ sơ nguồn gốc đất cũng là căn cứ cần đặc biệt quan tâm

Một trong những câu hỏi quan trọng nhất khi giải quyết tranh chấp ranh giới là:

Thửa đất có nguồn gốc từ đâu?

Có thể là:

• Được Nhà nước giao đất;
• Được nhận chuyển nhượng;
• Được cha mẹ tặng cho;
• Được thừa kế;
• Được cấp đất qua các thời kỳ;
• Được khai hoang, sử dụng ổn định;
• Được phân chia trong gia đình;
• Hoặc có nguồn gốc khác.

Luật Đất đai 2024 quy định nhiều loại giấy tờ có thể được sử dụng để xác định quyền sử dụng đất, trong đó có các giấy tờ được quy định tại Điều 137. Một số hồ sơ đăng ký đất đai qua các thời kỳ như sổ mục kê, sổ địa chính và tài liệu đăng ký ruộng đất cũng có thể có giá trị trong việc làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.

5. Đo đạc thực tế: Căn cứ để xác định hiện trạng

Khi tranh chấp ranh giới, việc đo đạc thực tế thường rất quan trọng.

Cơ quan chuyên môn có thể kiểm tra hồ sơ và thực hiện xác minh thực địa khi cần thiết. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất có thể căn cứ vào biên bản của Hội đồng đăng ký đất đai hoặc kết quả xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết.

Kết quả đo đạc giúp xác định:

Ranh giới đang sử dụng thực tế ở đâu?

Diện tích thực tế là bao nhiêu?

Phần đất đang tranh chấp nằm trong thửa nào?

Có sự sai lệch giữa hồ sơ và hiện trạng hay không?

Tuy nhiên, cần hiểu rằng đo đạc hiện trạng không tự động đồng nghĩa với việc xác lập quyền sử dụng đất. Việc xác định ai có quyền đối với phần đất tranh chấp vẫn phải dựa trên hồ sơ pháp lý, nguồn gốc và các chứng cứ liên quan.

6. Hàng rào, tường xây lâu năm có được xem là căn cứ không?

Có thể được xem xét như một chứng cứ về quá trình sử dụng thực tế, nhưng không phải lúc nào cũng là căn cứ quyết định.

Ví dụ, hai gia đình sử dụng chung một hàng rào từ năm 1995. Trong nhiều năm không xảy ra tranh chấp. Đến năm 2026, một bên đo lại và cho rằng hàng rào nằm lệch 1m so với ranh giới trên hồ sơ.

Khi đó cần xem xét:

• Hàng rào được xây từ thời điểm nào;
• Ai xây;
• Có thỏa thuận giữa hai bên hay không;
• Trước khi xây hàng rào, ranh giới nằm ở đâu;
• Hồ sơ địa chính tại thời điểm đó thể hiện thế nào;
• Hai bên có từng chuyển nhượng, tặng cho hoặc điều chỉnh ranh giới hay không;
• Có giấy tờ hoặc nhân chứng chứng minh quá trình sử dụng hay không.

Do đó, sử dụng ổn định lâu dài là một tình tiết quan trọng nhưng không nên mặc nhiên đồng nhất với quyền sử dụng hợp pháp đối với toàn bộ phần đất đang sử dụng.

7. Nếu Sổ đỏ cấp sai ranh giới thì giải quyết thế nào?

Đây là tình huống tương đối phức tạp.

Nếu phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót về thông tin thửa đất hoặc việc cấp giấy không phù hợp với hồ sơ, có thể phát sinh thủ tục đính chính, cấp đổi hoặc thu hồi Giấy chứng nhận tùy trường hợp.

Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định việc đính chính Giấy chứng nhận khi có sai sót về thông tin thửa đất so với hồ sơ đăng ký đã được kiểm tra, xác nhận hoặc so với văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp.

Vì vậy, nếu nghi ngờ Sổ đỏ thể hiện sai ranh giới, người sử dụng đất không nên tự ý phá hàng rào, di chuyển mốc hoặc chiếm phần đất đang tranh chấp mà cần kiểm tra hồ sơ và thực hiện thủ tục pháp lý phù hợp.

8. Tranh chấp ranh giới đất phải hòa giải tại đâu?

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải và hòa giải ở cơ sở. Trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trong quá trình hòa giải, các bên nên cung cấp:

• Bản sao Giấy chứng nhận;
• Giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế;
• Bản đồ, trích lục;
• Hồ sơ đo đạc;
• Hình ảnh hiện trạng;
• Tài liệu về nguồn gốc đất;
• Các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng.

Nếu hòa giải không thành, việc xác định cơ quan tiếp theo có thẩm quyền giải quyết phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ thuộc Điều 137 thì tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137 thì pháp luật cho phép lựa chọn giữa yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định.

9. Cần làm gì khi hàng xóm lấn ranh đất?

Khi phát hiện có dấu hiệu tranh chấp ranh giới, người sử dụng đất nên thực hiện theo hướng:

Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận và toàn bộ hồ sơ đất.

Bước 2: Thu thập giấy tờ về nguồn gốc đất và quá trình sử dụng.

Bước 3: Kiểm tra bản đồ địa chính, trích lục hoặc thực hiện đo đạc chuyên môn khi cần.

Bước 4: Không tự ý phá dỡ công trình, di chuyển mốc giới hoặc sử dụng biện pháp cưỡng chế.

Bước 5: Thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Bước 6: Nếu hòa giải không thành, xác định phương án giải quyết tiếp theo dựa trên hồ sơ và tình trạng pháp lý của thửa đất.

KẾT LUẬN

Tranh chấp ranh giới đất không thể chỉ căn cứ vào hàng rào, diện tích ghi trên Sổ đỏ hoặc lời khai của một bên. Cần đối chiếu đồng thời Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ, giấy tờ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hiện trạng và kết quả đo đạc thực tế.

Đặc biệt, nếu có dấu hiệu Sổ đỏ cấp sai vị trí, sai ranh giới hoặc diện tích thực tế khác với hồ sơ, cần kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi đưa ra quyết định xử lý.

CÔNG TY LUẬT DRAGON
⚖️ Tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất, Sổ đỏ và các vấn đề pháp lý về nhà đất.

🌐 www.luatdragon.vn
☎️ Tổng đài tư vấn: 1900.599.979
📞 Luật sư Nguyễn Minh Long: 0983.019.109

Lưu ý: Nội dung trên mang tính chất tham khảo. Việc xác định ranh giới và quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp cần căn cứ hồ sơ, chứng cứ và tình trạng thực tế của từng vụ việc.