Góc nhìn pháp lý của Luật sư Nguyễn Minh Long – Công ty Luật Dragon

Tích góp cả đời để mua một căn hộ, nhưng đến cuối cùng lại chỉ cầm trên tay một bản án buộc chủ đầu tư trả tiền – trong khi tiền không thể thu hồi, căn nhà cũng không được nhận. Đây không chỉ là câu chuyện của một hợp đồng bất động sản, mà là vấn đề về cơ chế phân bổ rủi ro trong toàn bộ thị trường.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, có thể xuất hiện một kịch bản rất đáng lo ngại: người mua ký hợp đồng, thanh toán một khoản tiền rất lớn; dự án chậm tiến độ hoặc dừng triển khai; chủ đầu tư mất khả năng thực hiện nghĩa vụ. Người mua khởi kiện, được Tòa án chấp nhận yêu cầu và tuyên chủ đầu tư phải hoàn trả tiền, bồi thường hoặc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.

Nhưng khi bản án chuyển sang giai đoạn thi hành án, vấn đề mới thực sự bắt đầu: chủ đầu tư không còn tài sản có khả năng thanh toán hoặc tài sản còn lại đang chịu các quyền bảo đảm của chủ nợ khác.

Khi đó, một câu hỏi rất đáng suy nghĩ được đặt ra:

Thắng kiện có đồng nghĩa với việc người dân thực sự lấy lại được tiền?

Câu trả lời là không phải lúc nào cũng vậy.

1. RỦI RO LỚN NHẤT KHÔNG NẰM Ở PHIÊN TÒA, MÀ Ở KHẢ NĂNG THI HÀNH ÁN

Một sai lầm phổ biến của người mua nhà là cho rằng chỉ cần chứng minh chủ đầu tư vi phạm hợp đồng và thắng kiện thì quyền lợi của mình sẽ được bảo đảm.

Trên thực tế, bản án xác lập quyền nhưng không tự tạo ra tài sản để thi hành quyền đó.

Nếu Tòa án tuyên chủ đầu tư phải trả cho một khách hàng 2 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp không còn tiền, không còn tài sản hoặc tài sản còn lại đang bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ có bảo đảm, người mua vẫn phải đối diện với một bài toán khác: lấy gì để thi hành bản án?

Đây chính là khoảng cách giữa “quyền trên giấy” và “quyền có giá trị thực tế”.

Đáng chú ý, pháp luật hiện hành đã tăng cường nhiều lớp bảo vệ người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, được đưa vào hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cùng với Luật Nhà ở và Luật Đất đai mới, đã bổ sung nhiều yêu cầu về điều kiện kinh doanh, công khai thông tin, thanh toán và bảo lãnh.

Tuy nhiên, pháp luật càng chặt ở thời điểm giao dịch không có nghĩa rủi ro sau khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán đã được triệt tiêu hoàn toàn.

Đây mới là điểm cần nhìn sâu.

2. “MỘT TÀI SẢN – NHIỀU QUYỀN LỢI”: NGƯỜI MUA CÓ THỂ RƠI VÀO THẾ YẾU

Hãy hình dung một dự án đang được chủ đầu tư triển khai.

Chủ đầu tư cần vốn → ngân hàng cho vay → dự án hoặc quyền tài sản được dùng để bảo đảm khoản vay.

Sau đó, chủ đầu tư huy động tiền từ hàng trăm, thậm chí hàng nghìn khách hàng.

Về kinh tế, tiền của người mua trở thành một nguồn vốn quan trọng cho dự án.

Nhưng về pháp lý, vị thế của từng bên không giống nhau.

Ngân hàng có cơ chế bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm. Người mua lại phụ thuộc rất lớn vào hợp đồng mua bán, tình trạng pháp lý của căn hộ và khả năng thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Đây là lý do tình trạng thế chấp dự án phải được kiểm soát ngay từ đầu.

Theo quy định hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai muốn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện luật định; nếu nhà ở, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp thì việc xác định tài sản đã được giải chấp phải tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu hồ sơ xác định điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh phải thể hiện vấn đề giải chấp trong trường hợp dự án đã thế chấp.

Như vậy, vấn đề không phải là “dự án có được phép thế chấp hay không”, mà quan trọng hơn là:

Tại thời điểm khách hàng ký hợp đồng và nộp tiền, tài sản cụ thể mà khách hàng mua đang ở trạng thái pháp lý nào?

Đã giải chấp chưa?

Giải chấp đến đâu?

Ngân hàng có văn bản đồng ý hay không?

Căn hộ người dân mua có nằm trong phạm vi tài sản bảo đảm hay không?

Nếu có tranh chấp, ai có quyền ưu tiên đối với tài sản?

Đây mới là những câu hỏi quyết định khả năng bảo vệ người mua.

3. ĐỪNG NHẦM “ĐƯỢC PHÉP BÁN” VỚI “ĐƯỢC BẢO ĐẢM AN TOÀN TUYỆT ĐỐI”

Một dự án đủ điều kiện bán là một điều kiện pháp lý quan trọng, nhưng không phải giấy chứng nhận rằng chủ đầu tư chắc chắn sẽ hoàn thành dự án.

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh; cơ quan này kiểm tra điều kiện và trả lời bằng văn bản trong thời hạn luật định.

Cơ chế này giúp giảm đáng kể rủi ro giao dịch bất hợp pháp.

Nhưng cần phân biệt hai vấn đề:

Một là rủi ro pháp lý của tài sản.

Hai là rủi ro tài chính của chủ đầu tư.

Một dự án có thể đủ điều kiện bán tại thời điểm giao dịch nhưng sau đó doanh nghiệp vẫn có thể gặp khó khăn tài chính, mất khả năng thanh toán hoặc phát sinh tranh chấp với ngân hàng, nhà thầu và các chủ thể khác.

Vì vậy, người mua không nên dừng việc thẩm tra ở câu hỏi:

“Dự án đã đủ điều kiện bán chưa?”

Mà phải hỏi thêm:

“Nếu chủ đầu tư gặp sự cố, cơ chế nào bảo đảm tôi lấy lại được tiền hoặc nhận được căn nhà?”

4. BẢO LÃNH NGÂN HÀNG: “LÁ CHẮN” QUAN TRỌNG NHƯNG NGƯỜI MUA PHẢI HIỂU ĐÚNG

Một trong những cơ chế đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Điều 26, trước khi bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Đáng chú ý, người mua có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh; nếu lựa chọn bảo lãnh, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và người mua đã nhận thư bảo lãnh theo quy định.

Đây là một điểm người mua cần đặc biệt lưu ý.

Không nên chỉ hỏi “dự án có ngân hàng bảo lãnh không?”.

Phải hỏi:

• Ngân hàng nào bảo lãnh?
• Dự án nào được chấp thuận bảo lãnh?
• Căn hộ nào thuộc phạm vi bảo lãnh?
• Thư bảo lãnh đã được phát hành cho chính người mua hay chưa?
• Thời hạn hiệu lực đến khi nào?
• Điều kiện yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là gì?
• Khoản tiền nào được bảo lãnh?

Bởi trên thực tế, “có cơ chế bảo lãnh” và “người mua có thể thực sự yêu cầu ngân hàng trả tiền” là hai vấn đề cần được đọc cùng với nội dung thư bảo lãnh và hợp đồng.

5. DÒNG TIỀN MỚI LÀ “MẠCH MÁU” CỦA DỰ ÁN

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đây là bước tiến quan trọng về minh bạch dòng tiền.

Nhưng theo quan điểm của tôi, chuyển khoản vào tài khoản doanh nghiệp vẫn khác với mô hình tài khoản phong tỏa chuyên biệt cho từng dự án.

Nếu tiền của khách hàng đi vào một tài khoản chung của doanh nghiệp, câu hỏi tiếp theo vẫn là:

Doanh nghiệp sử dụng dòng tiền đó như thế nào?

Có đúng cho dự án không?

Có dùng để trả nợ cũ không?

Có chuyển sang dự án khác không?

Có dùng để đầu tư ngoài ngành không?

Đây chính là lý do cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế tài khoản định danh hoặc tài khoản kiểm soát riêng cho từng dự án, trong đó việc giải ngân gắn với tiến độ thi công thực tế.

Mục tiêu không phải làm khó doanh nghiệp.

Mục tiêu là ngăn tiền của người mua nhà bị biến thành nguồn vốn không kiểm soát.

6. “GIỮ CHỖ”, “THIỆN CHÍ”, “ĐĂNG KÝ NGUYỆN VỌNG”: CẦN NHÌN VÀO BẢN CHẤT

Một rủi ro khác nằm ở cách đặt tên giao dịch.

Thay vì gọi là tiền mua nhà hoặc tiền đặt cọc, thị trường có thể xuất hiện các tên gọi như:

“phí giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “tiền thiện chí”, “thỏa thuận hợp tác”...

Nhưng pháp luật không chỉ nhìn vào tên gọi.

Điều quan trọng là phải xem bản chất của giao dịch: khoản tiền đó được thu để làm gì, có gắn với quyền mua một căn nhà cụ thể hay không, có xác lập nghĩa vụ mua bán hay không và dự án tại thời điểm đó đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra giới hạn đối với tiền đặt cọc: theo quy định được hướng dẫn áp dụng hiện hành, việc thanh toán lần đầu đối với nhà ở hình thành trong tương lai không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc; các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ và tổng số tiền trước bàn giao không quá 70%, còn trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì không được thu quá 95%.

Đây là những “hàng rào” quan trọng.

Nhưng hàng rào chỉ phát huy tác dụng khi người mua không ký những thỏa thuận có bản chất khác với tên gọi mà mình tưởng.

7. CÓ NÊN ƯU TIÊN NGƯỜI MUA NHÀ KHI XỬ LÝ TÀI SẢN?

Đây là vấn đề khó nhất và cũng cần được tranh luận nghiêm túc.

Tôi cho rằng cần phân biệt giữa quyền của ngân hàng với tư cách chủ nợ có bảo đảm và quyền của người dân đã bỏ tiền mua nhà để ở.

Ngân hàng có quyền được pháp luật bảo vệ đối với tài sản bảo đảm là nguyên tắc quan trọng để duy trì an toàn tín dụng.

Nhưng người mua nhà cũng là bên đã đưa một lượng vốn rất lớn vào chính dự án.

Nếu khi dự án đổ vỡ, toàn bộ tài sản còn lại được ưu tiên xử lý theo quan hệ tín dụng, còn hàng trăm người mua trở thành những người phải xếp hàng đòi tiền, thì câu hỏi về công bằng trong phân bổ rủi ro là hoàn toàn chính đáng.

Tôi không cho rằng giải pháp đơn giản là “đẩy ngân hàng xuống sau người mua” trong mọi trường hợp.

Thay vào đó, cần nghiên cứu một cơ chế cân bằng hơn:

ngân hàng phải tăng cường kiểm soát việc giải chấp và tài sản bán cho khách hàng; người mua phải được xác lập rõ quyền đối với căn hộ; dòng tiền phải được kiểm soát; và trong trường hợp dự án đổ vỡ, pháp luật phải có cơ chế ưu tiên xử lý để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở thực.

Đó mới là cách tiếp cận phù hợp với một thị trường bất động sản trưởng thành.

8. NGƯỜI MUA CẦN LÀM GÌ TRƯỚC KHI ĐẶT BÚT KÝ?

Theo tôi, người mua không nên chỉ thuê môi giới hoặc nghe tư vấn bán hàng.

Đối với giao dịch trị giá hàng tỷ đồng, chi phí kiểm tra pháp lý trước khi mua luôn nhỏ hơn rất nhiều so với chi phí tranh chấp sau này.

Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra tối thiểu:

Một là: pháp lý dự án và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán.

Hai là: tình trạng thế chấp của đất, dự án và căn hộ.

Ba là: văn bản giải chấp hoặc sự đồng ý của ngân hàng trong trường hợp cần thiết.

Bốn là: ngân hàng bảo lãnh và thư bảo lãnh cụ thể cho người mua.

Năm là: tiến độ xây dựng thực tế, không chỉ tiến độ ghi trong brochure.

Sáu là: phương thức thanh toán, tài khoản nhận tiền và mục đích sử dụng dòng tiền.

Bảy là: điều khoản xử lý vi phạm, phạt, bồi thường và chấm dứt hợp đồng.

Tám là: điều kiện bàn giao, cấp giấy chứng nhận và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Quan trọng nhất, không nên chuyển một khoản tiền lớn chỉ vì sợ “mất suất” hoặc nghe lời cam kết rằng “dự án chắc chắn sẽ được pháp lý trong thời gian tới”.

LỜI KẾT: BẢO VỆ NGƯỜI MUA KHÔNG CÓ NGHĨA LÀ BẢO VỆ MỘT PHÍA

Thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững thì không thể chỉ dựa vào niềm tin.

Niềm tin phải được chuyển hóa thành cơ chế pháp lý, cơ chế tài chính và cơ chế kiểm soát dòng tiền.

Người mua không thể có năng lực thẩm định như ngân hàng. Họ cũng không thể biết toàn bộ tình trạng tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, việc đặt toàn bộ rủi ro lên vai người mua là không hợp lý.

Theo quan điểm của tôi, hướng cải cách quan trọng trong thời gian tới không chỉ là siết chủ đầu tư, mà phải xây dựng một hệ thống trong đó:

Dự án phải minh bạch – dòng tiền phải truy xuất được – tài sản thế chấp phải được kiểm soát – bảo lãnh phải thực chất – hợp đồng phải công bằng – và quyền lợi của người mua phải có cơ chế bảo vệ ngay từ trước khi tranh chấp xảy ra.

Bởi suy cho cùng, một bản án thắng kiện chỉ thực sự có ý nghĩa khi người dân có thể nhận lại tiền hoặc nhận được căn nhà mà mình đã bỏ tiền mua.

An cư mới lạc nghiệp.

Bảo vệ người mua nhà không chỉ là bảo vệ một giao dịch dân sự. Đó còn là bảo vệ tài sản tích góp của hàng triệu gia đình và góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững hơn.

Luật sư Nguyễn Minh Long
CÔNG TY LUẬT DRAGON – Luôn đồng hành cùng Quý khách

www.congtyluatdragon.com

Lưu ý: Bài viết là nội dung phân tích pháp lý theo yêu cầu, nhằm cung cấp thông tin tham khảo; việc áp dụng pháp luật đối với từng dự án và tranh chấp cụ thể cần được kiểm tra trên hồ sơ thực tế.