Đây là một trong những dạng tranh chấp đất đai phổ biến, tưởng đơn giản nhưng trên thực tế có thể kéo dài nhiều năm nếu các bên không xác định được ranh giới pháp lý của thửa đất.

Không ít trường hợp người dân cho rằng: “Tôi có sổ đỏ thì tôi chắc chắn đúng” hoặc “Gia đình tôi đã sử dụng phần đất này 30 năm thì đó đương nhiên là đất của tôi.” Tuy nhiên, để xác định ai có quyền sử dụng phần đất đang tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét tổng thể nhiều tài liệu, chứng cứ chứ không chỉ dựa vào lời trình bày của một bên.

1. Tranh chấp ranh giới đất là gì?

Tranh chấp ranh giới đất thường phát sinh khi hai hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân không thống nhất về vị trí đường ranh giữa các thửa đất liền kề.

Các tình huống thường gặp:

• Hàng xóm xây tường lấn sang đất.
• Hai gia đình tranh chấp phần đất nằm giữa hai nhà.
• Diện tích thực tế khác diện tích ghi trên sổ đỏ.
• Mốc giới cũ bị mất hoặc bị dịch chuyển.
• Ranh giới trên bản đồ địa chính khác với hiện trạng sử dụng.
• Một bên cho rằng hàng rào đã tồn tại hàng chục năm là ranh giới hợp pháp.
• Mua bán đất trước đây chỉ xác định bằng “cây mít”, “bờ ao”, “hàng rào” nhưng hiện nay các mốc này không còn.
• Sau khi đo đạc lại, diện tích của một bên tăng lên còn bên kia bị thiếu đất.

Vì vậy, câu hỏi “Ai đúng, ai sai?” không thể trả lời chỉ bằng việc nhìn vào hàng rào hoặc đo khoảng cách bằng mắt thường.

2. Có sổ đỏ có phải chắc chắn là đúng ranh giới?

Không nên hiểu đơn giản như vậy.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng cứ pháp lý rất quan trọng. Tuy nhiên, trong một vụ tranh chấp cụ thể, cần xem xét cả hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và các tài liệu liên quan.

Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai mà một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ theo luật định thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Do đó, nếu hai bên đều có giấy chứng nhận nhưng ranh giới thực tế không thống nhất, cần kiểm tra kỹ hồ sơ cấp giấy, bản đồ, mốc giới và quá trình biến động của thửa đất.

3. Những chứng cứ nào có thể dùng để xác định ranh giới?

Đây là phần đặc biệt quan trọng trong tranh chấp.

Người dân nên thu thập càng đầy đủ càng tốt các tài liệu như:

✔ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

✔ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

✔ Bản đồ địa chính qua các thời kỳ

✔ Sổ mục kê, hồ sơ đăng ký đất đai

✔ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

✔ Biên lai nộp thuế, nghĩa vụ tài chính về đất

✔ Giấy tờ mua bán đất cũ

✔ Hồ sơ đo đạc

✔ Hình ảnh, video về mốc giới

✔ Tài liệu thể hiện quá trình sử dụng đất

✔ Người làm chứng biết rõ nguồn gốc và ranh giới đất

Đặc biệt, nếu ranh giới đã tồn tại ổn định từ lâu, cần xác định ranh giới đó được hình thành như thế nào, có sự thỏa thuận giữa các hộ hay không và có biến động qua các thời kỳ hay không.

4. Đo đạc thực tế có quyết định ai đúng không?

Đo đạc là một căn cứ quan trọng nhưng không phải lúc nào cũng là yếu tố duy nhất quyết định quyền sử dụng đất.

Ví dụ, trên sổ đỏ nhà A ghi 100m² và nhà B ghi 100m². Khi đo đạc thực tế, A có 110m² còn B chỉ còn 90m².

Không thể ngay lập tức kết luận A đã lấn đất B.

Cần tiếp tục xác định:

• Ranh giới hiện tại có giống ranh giới khi cấp giấy không?
• Bản đồ địa chính thể hiện như thế nào?
• Có sự thay đổi mốc giới qua thời gian không?
• Phần diện tích chênh lệch có nguồn gốc từ đâu?
• Hai bên có từng thỏa thuận về ranh giới không?
• Có hành vi lấn, chiếm đất hay chỉ là sai số, thay đổi do đo đạc?
• Hồ sơ cấp giấy chứng nhận trước đây có chính xác không?

Pháp luật đất đai cũng có những quy định xử lý trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích thể hiện trên giấy tờ, trong đó việc ranh giới có thay đổi và có tranh chấp hay không là những yếu tố cần được xem xét.

5. Hàng xóm xây tường lấn sang đất thì phải làm gì?

Nếu nghi ngờ hàng xóm xây tường, hàng rào hoặc công trình lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, trước hết không nên tự ý phá tường hoặc xảy ra xô xát.

Nên thực hiện theo hướng:

Bước 1: Giữ nguyên hiện trạng

Chụp ảnh, quay video toàn bộ khu vực tranh chấp, vị trí tường, hàng rào, mốc giới và công trình liên quan.

Bước 2: Thu thập giấy tờ

Chuẩn bị sổ đỏ, bản vẽ thửa đất, hợp đồng mua bán và các tài liệu liên quan.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ địa chính

Nếu cần, đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc xác minh các thông tin, tài liệu liên quan đến thửa đất.

Bước 4: Đề nghị đo đạc, xác định ranh giới

Việc đo đạc cần được thực hiện phù hợp với hồ sơ địa chính và hiện trạng thực tế.

Bước 5: Hòa giải

Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải; trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ trường hợp luật quy định khác.

6. Hòa giải không thành thì làm gì?

Nếu hòa giải không thành, hướng giải quyết tiếp theo phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất và giấy tờ mà các bên đang có.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, trường hợp một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nếu các bên đều không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137, các bên có thể lựa chọn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền của UBND giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định.

Vì vậy, không nên sử dụng một mẫu đơn cho tất cả các vụ tranh chấp ranh giới đất. Cần xác định đúng bản chất vụ việc trước khi lựa chọn thủ tục.

7. Sai ranh giới trên sổ đỏ có sửa được không?

Trong thực tế có trường hợp người dân phát hiện diện tích, kích thước, vị trí hoặc ranh giới thửa đất trên giấy chứng nhận không phù hợp với hồ sơ và hiện trạng.

Tuy nhiên, cần phân biệt:

Sai sót kỹ thuật, sai thông tin với tranh chấp quyền sử dụng đất.

Nếu chỉ là sai sót về thông tin và các bên không có tranh chấp thì có thể xem xét thủ tục đính chính, cấp đổi hoặc đăng ký biến động theo quy định.

Nhưng nếu hai bên đang tranh chấp về việc phần đất đó thực sự thuộc về ai, thì vấn đề không còn đơn thuần là “sửa sổ đỏ” mà có thể trở thành tranh chấp quyền sử dụng đất cần được giải quyết theo trình tự pháp luật.

8. Những sai lầm cần tránh khi tranh chấp ranh giới đất

❌ Tự ý phá tường, tháo hàng rào của hàng xóm.

❌ Tự thuê người đến cưỡng chế phần đất đang tranh chấp.

❌ Chửi bới, đe dọa hoặc xảy ra xô xát.

❌ Chỉ dựa vào lời nói của người lớn tuổi trong gia đình mà bỏ qua hồ sơ pháp lý.

❌ Cho rằng “sử dụng lâu năm” đồng nghĩa chắc chắn có quyền sử dụng đất.

❌ Ký biên bản hòa giải khi chưa đọc kỹ nội dung.

❌ Chuyển nhượng hoặc xây dựng công trình mới trên phần đất đang tranh chấp mà chưa xác định rõ quyền sử dụng.

Đất đai có giá trị lớn và tranh chấp thường liên quan đến nhiều thế hệ. Một quyết định thiếu thận trọng có thể khiến việc giải quyết sau này phức tạp hơn.

AI ĐÚNG, AI SAI?

Trong tranh chấp ranh giới đất, không thể xác định ai đúng chỉ bằng việc ai đang sử dụng đất hoặc ai có hàng rào xây trước.

Cũng không nên kết luận ngay rằng người có sổ đỏ chắc chắn thắng hoặc người sử dụng đất lâu năm chắc chắn được công nhận.

Cần đối chiếu Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ qua các thời kỳ, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hiện trạng ranh giới và các chứng cứ khác để xác định chính xác.

Nếu tranh chấp phức tạp, việc luật sư rà soát hồ sơ trước khi hòa giải hoặc khởi kiện có thể giúp xác định đúng yêu cầu, chứng cứ cần thu thập và phương án bảo vệ quyền lợi.

⚖️ CÔNG TY LUẬT DRAGON

LUÔN ĐỒNG HÀNH CÙNG QUÝ KHÁCH!

Trụ sở chính: Phòng 08 tầng 09 tòa nhà VINACONEX DIAMOND TOWER, số 459C Bạch Mai, phường Bạch Mai, thành phố Hà Nội.

Văn phòng tại Long Biên: Số 22 ngõ 29 Phố Trạm, phường Long Biên, thành phố Hà Nội.

Chi nhánh Hải Phòng: Phòng 5.5 Tòa nhà Khánh Hội, lô 2/3C đường Lê Hồng Phong, phường Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.

☎️ Tổng đài tư vấn: 1900.599.979
📱 Hotline: 0983.019.109 – Luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc
📧 Email: dragonlawfirm@gmail.com
🌐 Website: www.luatsubaochua.vn | www.congtyluatdragon.com

Lưu ý: Nội dung mang tính chất phổ biến, tư vấn pháp lý chung. Việc giải quyết tranh chấp cụ thể cần căn cứ vào hồ sơ, nguồn gốc đất, hiện trạng và chứng cứ của từng vụ việc.