Đây là một trong những thủ đoạn lừa đảo mua bán nhà đất khiến nhiều người mất hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng.

Lợi dụng nhu cầu mua nhà, mua đất và tâm lý muốn sở hữu bất động sản với giá thấp hơn thị trường, một số đối tượng đã dựng lên những giao dịch không có thật, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả, giả danh chủ sở hữu hoặc môi giới để chiếm đoạt tiền của người mua.

Điều đáng lo ngại là thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi, có sự chuẩn bị về hình ảnh, giấy tờ, hợp đồng và thông tin cá nhân giả mạo. Nếu không kiểm tra kỹ trước khi chuyển tiền, người mua có thể trở thành nạn nhân chỉ sau một buổi xem đất và ký giấy đặt cọc.

1. Những thủ đoạn lừa đảo mua bán nhà đất phổ biến

Đăng tin bất động sản giá rẻ bất thường để dụ người mua

Đối tượng lừa đảo thường đăng tải thông tin bán nhà, đất trên Facebook, Zalo, các hội nhóm bất động sản hoặc website rao vặt.

Nội dung quảng cáo thường có những đặc điểm:

• Nhà đất nằm ở vị trí đẹp, gần trung tâm, gần đường lớn.

• Giá bán thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung.

• Pháp lý được quảng cáo là đầy đủ, có sổ đỏ hoặc sổ hồng.

• Chủ nhà cần bán gấp để giải quyết công việc cá nhân.

• Cam kết giao dịch nhanh, không qua nhiều thủ tục.

Khi người mua liên hệ, đối tượng thường tạo cảm giác có nhiều người đang quan tâm để thúc giục đặt cọc ngay.

Đây là cách đánh vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội mua bất động sản giá tốt, khiến người mua không kịp kiểm tra thông tin pháp lý.

Sử dụng sổ đỏ, giấy tờ nhà đất giả

Một thủ đoạn nguy hiểm khác là làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân hoặc tài liệu liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Đối tượng có thể sử dụng hình ảnh giấy chứng nhận thật của người khác, sau đó chỉnh sửa thông tin hoặc tạo ra tài liệu có hình thức tương tự giấy tờ hợp pháp.

Trong một số trường hợp, đối tượng còn thuê địa điểm, dẫn người mua đến xem nhà đất và giới thiệu mình là chủ sở hữu hợp pháp.

Người mua nếu chỉ nhìn bản photocopy hoặc hình ảnh sổ đỏ trên điện thoại mà không xác minh tại cơ quan có thẩm quyền sẽ rất dễ bị lừa.

Giả danh chủ nhà hoặc người được ủy quyền bán đất

Đối tượng có thể thu thập thông tin bất động sản đang được rao bán, sau đó giả danh chủ nhà hoặc người được ủy quyền để tiếp cận khách hàng.

Một số trường hợp sử dụng giấy ủy quyền giả, giấy tờ tùy thân giả hoặc mạo danh người thân của chủ sở hữu.

Khi người mua tin tưởng, đối tượng đưa ra yêu cầu chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản cá nhân, sau đó tìm cách trì hoãn việc ký hợp đồng công chứng.

Nhận tiền đặt cọc rồi cắt liên lạc

Đây là bước cuối cùng trong nhiều vụ lừa đảo mua bán nhà đất.

Sau khi tạo được lòng tin, đối tượng yêu cầu người mua đặt cọc với lý do giữ chỗ, giữ giá hoặc cam kết không bán cho người khác.

Số tiền đặt cọc có thể từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, tùy giá trị bất động sản.

Sau khi nhận tiền, đối tượng có thể:

• Tắt điện thoại, khóa tài khoản mạng xã hội.

• Xóa bài đăng bán nhà đất.

• Chặn liên lạc với người mua.

• Rời khỏi nơi cư trú.

• Tiếp tục sử dụng cùng một bất động sản để lừa nhiều người khác.

Khi đó, người mua vừa mất tiền vừa gặp khó khăn trong việc xác định danh tính thật của người nhận tiền.

2. Lừa đảo mua bán nhà đất có thể bị xử lý hình sự như thế nào?

Tùy theo hành vi và chứng cứ, người thực hiện thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền mua bán, đặt cọc bất động sản có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Theo quy định hiện hành, các khung hình phạt gồm:

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc tịch thu một phần hay toàn bộ tài sản.

Đáng chú ý, không phải cứ nhận tiền đặt cọc rồi không thực hiện hợp đồng là đương nhiên phạm tội lừa đảo. Cơ quan tiến hành tố tụng phải chứng minh có thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản và các dấu hiệu cấu thành tội phạm.

Nếu người bán ban đầu có ý định giao dịch thật nhưng sau đó vi phạm hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ trả tiền hoặc hoàn trả tiền đặt cọc thì có thể phát sinh tranh chấp dân sự. Việc phân biệt hai trường hợp này có ý nghĩa rất quan trọng.

3. Làm giả sổ đỏ, giấy tờ nhà đất có thể bị xử lý thêm tội danh nào?

Ngoài Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, đối tượng làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự.

Khung hình phạt của Điều 341 gồm:

• Khung 1: Phạt tiền từ 30 triệu đến 100 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 2 năm.

• Khung 2: Phạt tù từ 2 năm đến 5 năm.

• Khung 3: Phạt tù từ 3 năm đến 7 năm.

Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền bổ sung từ 5 triệu đến 50 triệu đồng.

Tùy từng vụ án, nếu một người thực hiện nhiều hành vi phạm tội độc lập và đủ căn cứ cấu thành, họ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về nhiều tội danh.

4. Người mua nhà đất cần làm gì để tránh bị lừa đảo?

Để hạn chế nguy cơ mất tiền khi giao dịch bất động sản, người mua nên thực hiện những bước kiểm tra sau:

Một là, kiểm tra thông tin pháp lý của bất động sản.

Không nên chỉ xem ảnh chụp sổ đỏ do người bán cung cấp. Cần kiểm tra bản gốc, đối chiếu thông tin chủ sử dụng đất, số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ và các thông tin liên quan.

Có thể đề nghị xác minh thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Hai là, xác minh danh tính người bán.

Người mua cần kiểm tra giấy tờ tùy thân, đối chiếu người ký hợp đồng với người có quyền chuyển nhượng.

Nếu giao dịch thông qua người được ủy quyền, cần kiểm tra tính hợp pháp, phạm vi và thời hạn của văn bản ủy quyền.

Ba là, kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất.

Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có yêu cầu về giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.

Bốn là, không chuyển tiền khi chưa xác minh đầy đủ.

Không nên chuyển tiền chỉ vì người bán thúc giục, đưa ra lý do có người khác đang chờ mua hoặc cam kết sẽ hoàn thiện giấy tờ sau.

Năm là, lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng.

Hợp đồng cần thể hiện thông tin các bên, đặc điểm bất động sản, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng và trách nhiệm khi vi phạm.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xử lý tiền đặt cọc phụ thuộc vào thỏa thuận và các điều kiện luật định. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải hoàn trả tiền đặt cọc và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Bị lừa đảo đặt cọc mua đất, mua nhà phải làm gì để lấy lại tiền?

Nếu phát hiện có dấu hiệu bị lừa đảo, người bị hại cần nhanh chóng thực hiện các công việc sau:

• Lưu giữ hợp đồng đặt cọc, giấy biên nhận và chứng từ chuyển khoản.

• Chụp ảnh, lưu lại tin đăng bất động sản và thông tin người bán.

• Bảo quản tin nhắn Zalo, Facebook, email và lịch sử cuộc gọi.

• Lưu thông tin tài khoản ngân hàng nhận tiền.

• Ghi nhận địa chỉ, địa điểm đã xem nhà đất và thông tin người làm chứng.

• Nhanh chóng trình báo cơ quan Công an có thẩm quyền.

• Cung cấp tài liệu, chứng cứ và yêu cầu xem xét quyền lợi của người bị hại trong vụ án.

Đặc biệt, người bị hại không nên tự ý xóa tin nhắn, giao dịch hoặc các tài liệu liên quan. Đây có thể là những chứng cứ quan trọng để xác định người thực hiện hành vi gian dối.

Việc thu hồi tiền phụ thuộc vào kết quả xác minh, điều tra, khả năng thu hồi tài sản và quá trình giải quyết vụ án. Không nên tin vào những dịch vụ cam kết chắc chắn lấy lại tiền chỉ sau vài ngày.

6. Công ty Luật Dragon – Tư vấn, hỗ trợ pháp lý các vụ án lừa đảo bất động sản

Những vụ án lừa đảo mua bán nhà đất thường có hồ sơ phức tạp, liên quan đến nhiều giao dịch, hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài khoản ngân hàng và các tài liệu điện tử.

Công ty Luật Dragon tiếp nhận tư vấn và hỗ trợ pháp lý đối với các vụ việc:

• Lừa đảo mua bán nhà đất, dự án bất động sản.

• Làm giả sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giả danh chủ sở hữu nhà đất để nhận tiền đặt cọc.

• Một bất động sản được sử dụng để lừa đảo nhiều người.

• Nhận tiền đặt cọc rồi bỏ trốn, cắt đứt liên lạc.

• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

• Tư vấn trách nhiệm hình sự đối với người bị tố cáo lừa đảo.

• Luật sư bảo vệ quyền lợi cho người bị hại.

• Luật sư bào chữa cho người bị khởi tố về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Các hoạt động pháp lý có thể thực hiện:

1. Nghiên cứu hồ sơ, đánh giá dấu hiệu vi phạm pháp luật.

2. Tư vấn phân biệt tranh chấp dân sự và hành vi có dấu hiệu hình sự.

3. Hỗ trợ soạn thảo đơn trình báo, tố giác tội phạm.

4. Tư vấn thu thập, bảo quản và cung cấp chứng cứ.

5. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị hại.

6. Tham gia bào chữa cho bị can, bị cáo theo quy định.

7. Tư vấn yêu cầu hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

7. Kết luận: Cẩn trọng trước khi đặt cọc mua bán bất động sản

Lừa đảo mua bán nhà đất không chỉ gây thiệt hại về kinh tế mà còn khiến nhiều gia đình mất đi khoản tiền tích lũy trong nhiều năm.

Một căn nhà giá rẻ, một mảnh đất có vị trí đẹp hay lời hứa bán gấp không thể thay thế việc kiểm tra pháp lý và xác minh người bán.

Đừng chuyển tiền đặt cọc khi chưa xác minh rõ chủ sở hữu, giấy tờ và tình trạng pháp lý của bất động sản.

Khi phát hiện dấu hiệu bị lừa đảo hoặc bị khởi tố liên quan đến giao dịch bất động sản, người dân nên sớm tìm đến luật sư để được tư vấn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

CÔNG TY LUẬT DRAGON – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ, BẢO VỆ QUYỀN LỢI HỢP PHÁP TRONG CÁC VỤ ÁN LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN.