Phân tích quy định mới nhất về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026)

Cập nhập: 8/7/2026 | 10:52:09 AM - CÔNG TY LUẬT DRAGON

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật

1. Thuế suất áp dụng: 2% trên giá chuyển nhượng

Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với cá nhân cư trú chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%

Đây là phương pháp tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, không tính trên phần chênh lệch lãi, giúp việc xác định nghĩa vụ thuế trở nên đơn giản và thống nhất.

2. Giá tính thuế được xác định như thế nào?

Giá chuyển nhượng để tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp giá ghi trên hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc trường hợp phải xác định lại giá theo quy định thì cơ quan thuế sẽ thực hiện xác định theo quy định pháp luật hiện hành để làm căn cứ tính thuế.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Đối với từng loại giao dịch, thời điểm này có thể gắn với việc công chứng, chứng thực hoặc thời điểm đăng ký sang tên theo quy định chuyên ngành về đất đai và dân sự. Người chuyển nhượng cần lưu ý để thực hiện kê khai, nộp thuế đúng thời hạn.

4. Một số trường hợp đặc biệt cần lưu ý

Miễn thuế đối với nhà ở, đất ở duy nhất

Cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi chuyển nhượng sẽ được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Nghị định.

Miễn thuế đối với chuyển nhượng giữa người thân

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa các đối tượng sau được miễn thuế:

Vợ với chồng;
Cha mẹ với con;
Cha mẹ nuôi với con nuôi;
Cha mẹ chồng với con dâu;
Cha mẹ vợ với con rể;
Ông bà với cháu;
Anh, chị, em ruột với nhau.

Ngoài ra, việc phân chia bất động sản giữa vợ chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án cũng thuộc diện miễn thuế theo quy định.

Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai

Quy định miễn thuế và căn cứ xác định thuế cũng được áp dụng đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản trong các trường hợp thuộc diện miễn thuế.

5. Người dân cần lưu ý

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026, người chuyển nhượng nên:

Ghi đúng, trung thực giá chuyển nhượng trong hợp đồng;
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh nếu thuộc trường hợp miễn thuế;
Thực hiện kê khai và nộp thuế đúng thời hạn theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;
Trường hợp giao dịch có yếu tố đặc biệt (thừa kế, tặng cho, tài sản chung, tài sản hình thành trong tương lai...) nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia thuế để bảo đảm quyền lợi hợp pháp.