I- Câu hỏi: Về sở hữu nhà chung cư: 

Đất của các chủ đầu tư theo từng dự án khác nhau (có dự án lâu dài, có nơi 50 năm). Nhưng nhà ở chung cư theo Luật Nhà ở và xây dựng nhà có niên hạn nhất định (50-100 năm tùy công trình). Vậy người dân khi mua sử dụng hết niên hạn nhà thì có mất trắng không và giải quyết như thế nào?
 
Xem thêm:

II- Luật sư trả lời:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 thì đất dùng vào xây dựng chung cư thuộc vào nhóm đất sử dụng có thời hạn, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án.
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
  1. .....
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở 2014 thì “ thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 99. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng, Phụ lục 1.3 phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng kèm theo Thông tư số: 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng, quy định:
- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
  1. a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 Luật nhà ở 2014.
(Điều 110 Luật nhà ở 2014: 2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
  1. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.)
  2. b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. (Khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở 2014).
* Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt (Điểm a Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014)
* Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này (Điểm b Khoản 2 Điều 99)
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp này, nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
- Quyền lợi của người có quyền sở hữu nhà chung cư: Được thực hiện theo các quy định tại Điều 115 và Điều 116 Luật nhà ở 2014.

III- Kết luận:

Như vậy, khi người dân mua nhà ở chung cư hết niên hạn sử dụng thì người dân không bị mất trắng mà được xử lý như sau:
1- Nếu nhà còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn trong kết luận kiểm định.
2- Nếu nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ thì chủ sở hữu có trách nhiệm tháo dỡ, cải tạo lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng thành nhà chung cư mới.
3- Quyền lợi của người có quyền sở hữu nhà chung cư:
+ Được lên phương án bố trí nhà tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng.
+ Được bố trí tái định cư khi thuộc diện phá dỡ để cải tạo xây dựng;
+ Được xem xét hỗ trợ về bồi thưỡng hỗ trợ tái định cư;
+ Được thanh toán tiền khi phải tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo lại chung cư hoặc xây dựng lại.
Trên đây là quan điểm pháp lý và ý kiến tư vấn của Công ty Luật Dragon – Đoàn Luật sư Tp Hà Nội.
Trân trọng!

______________________
Công ty Luật Dragon – Tổng đài tư vấn đất đai trực tuyến 1900.599.979
Website: congtyluatdragon.com
Email : dragonlawfirm@gmail.com
Facebook : https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon
Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Phòng 4.6 Tòa nhà Khánh Hội, Lô 2/3C đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền, Hải Phòng.